"Playa de Llas-Foz."La Resolución DGRN de 26 de marzo de 2015 aborda los requisitos para la inscripción de la extinción del régimen de propiedad horizontal mediante su conversión en condominio ordinario.
En el caso se daba la peculiaridad de que la constitución del régimen de propiedad horizontal se había considerado un acto de parcelación ilegal en resolución confirmada judicialmente, por lo que los acuerdos de la junta de propietarios que acordaba la extinción del régimen de propiedad horizontal y su transformación en condominio ordinario se adoptaron en cumplimiento de la sentencia judicial.
El acuerdo se adoptó en junta por unanimidad de los propietarios, pero la escritura en la que se formalizó quedó pendiente de ratificación por dos titulares de elementos privativos, así como por el titular de un crédito hipotecario sobre unos de ellos.
La DGRN sienta la siguiente doctrina:
- La extinción del régimen de propiedad horizontal mediante su conversión en condominio ordinario, aunque pueda ser entendido como un acto colectivo que se puede acordar por la unanimidad en junta de propietarios, precisa para su inscripción el consentimiento individual de todos los propietarios formalizado en escritura pública, por lo que la falta de ratificación de dos propietarios a la escritura impide la inscripción de la misma.
Dice la resolución:
"se trata de un acto para el que la junta es competente como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, pudiendo fijarse en dicho acuerdo incluso las condiciones que vayan a regir la comunidad ordinaria que se origine, pero es indudable que, dadas las repercusiones que tiene en la titularidad de los copropietarios, pues, aun cuando conserven el dominio, es significativo el cambio en el régimen y condiciones de su ejercicio que supone la modificación del régimen de copropiedad, debe contar con el consentimiento individual de los propietarios. En el presente caso la escritura tiene como base el acuerdo adoptado unánimemente por la junta de propietarios y es otorgada también por la mayoría de los propietarios afectados, pero falta el consentimiento de los titulares de dos de los departamentos que si bien consta que ratificaron los acuerdos en las certificaciones del acta no han firmado la escritura donde los mismos se plasman, por lo que el defecto debe ser confirmado".
- Que no es preciso el consentimiento de los acreedores hipotecarios sobre elementos privativos para la inscripción de dicha conversión de propiedad horizontal en condominio ordinario, debiendo entenderse que la hipoteca sobre el elemento privativo se convierte en hipoteca sobre la cuota en condominio.