Notario

Tema 36. La usucapión. Requisitos y efectos. Renuncia a la misma. La ocupación: Concepto, requisitos y especies.   

La usucapión.

El Código Civil regula en los artículos 1930 y siguientes dos modalidades de la prescripción: la extintiva y la adquisitiva o usucapión.

Etimológicamente usucapión alude a una adquisición por el uso. Según Peña y Bernaldo de Quirós, es un modo de adquisición originario, aunque la influencia del título en la usucapión ordinaria haya llevado a algunos autores a sostener que se trata de una adquisición derivativa. Frente a la tesis que ve en la prescripción extintiva y adquisitiva una institución única, es mayoritaria la opinión de considerarlas instituciones separadas.

Artículo 1930.

“Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.

En cuanto a los elementos subjetivos de la usucapión deben tenerse en cuenta los siguientes artículos.”

Artículo 1931.

“Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos.”

Artículo 1933.

“La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.”

Artículo 1934.

“La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar.”

En cuanto a los derechos susceptibles de ser adquiridos por prescripción, cabe señalar:

Artículo 1936.

“Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.”

Solo son susceptibles de usucapión el dominio y los demás derechos reales. Es preciso además que el derecho implique posesión sobre la cosa, en cuanto ésta es presupuesto necesario de la usucapión. La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2005 admite la adquisición por usucapión de un nudo propietario.

Por no implicar posesión no son susceptibles de usucapión los derechos reales de garantía, ni los de adquisición preferente.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2023 expone como cuestión discutible la usucapión de acciones o participaciones sociales, señalando que en la doctrina existe tanto la posición negativa, por no ser los derechos corporativos un derecho real y la que lo admite cuando se trate de acciones incorporadas a un título.

Están fuera del comercio de los hombres los bienes de dominio público, los cuales son imprescriptibles y también los comunales, como declara el artículo 132 de la Constitución Española. Dispone la imprescriptibilidad para los bienes muebles declarados de interés cultural o comprendidos en el Inventario General que estén en posesión de entidades eclesiásticas, integrantes del patrimonio histórico español, el artículo 28.3 de la Ley 13/1985, de 25 de junio.

Para algunos autores tampoco son susceptibles de usucapión los bienes cuyo comercio se halle prohibido o restringido (armas, drogas).  En contra de esta opinión Díez Picazo considera que el artículo 1936 se refiere a cosas excluidas del comercio por su naturaleza, pero no a aquéllas de comercio prohibido en virtud de una disposición legal.

En cuanto a las cosas hurtadas o robadas, debe tenerse en cuenta el artículo 1956 del Código Civil:

“Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.”

Según Peña y Bernaldo de Quirós, se puede entender que la prescripción no comienza hasta que no se haya producido la prescripción del delito o falta, o de la pena o de la acción civil (los tiempos se suman). En cambio, según Morales, la usucapión ultimada conforme a las reglas ordinarias no es eficaz hasta que no se hayan producido las prescripciones previstas en el artículo 1956 (los tiempos corren a la vez).

En cuanto a los elementos de la prescripción debemos distinguir dos modalidades: la usucapión extraordinaria que requiere solo la posesión adecuada durante el tiempo señalado por la Ley, y la usucapión ordinaria, que precisa además dos elementos adicionales: justo título y buena fe.

Respecto al requisito común de las dos modalidades de usucapión, este es la posesión, cuyos requisitos son los siguientes:

 Artículo 1941.

 “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”

 Según el 447 del Código Civil: “Solo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio”.

 A la posesión en concepto de dueño hay que equiparar la posesión en concepto de titular del derecho de cuya usucapión se trate.

 Es posible que, iniciada la posesión en un concepto, se posea después por un concepto distinto, produciéndose lo que se conoce como “interversión del título de la posesión”, pero para que tenga relevancia no basta con el cambio interno de voluntad del poseedor, sino que es preciso que se revele externamente. Además, el cambio del título de posesión ha de ser probado, pues la presunción es la contraria, según el artículo 436 del Código Civil: “Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.”

En cuanto al copropietario o coheredero, aunque posean en exclusiva algún bien de la herencia o de la comunidad, no lo adquieren por usucapión en cuanto no se produzca un cambio externo de su título de posesión, de manera que su posesión pase a ser a título de dueño en exclusiva. La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2019 admite la usucapión de un heredero frente a otro como límite al ejercicio de la acción de petición de herencia.

Tampoco posee en concepto de dueño el titular fiduciario.

Por no ser posesión en concepto de dueño según el artículo 1942:

“No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño.”

La existencia de la posesión en concepto de dueño debe ser probada por quien la alega y es cuestión de hecho cuya determinación corresponde a los Tribunales de instancia. No obstante, la prueba puede ser facilitada por determinadas presunciones legales como la que establece a favor del titular inscrito el artículo 35 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, no constituyen prueba suficiente de la posesión, según la posición jurisprudencial, las certificaciones catastrales (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 2000).

La posesión ha de ser pública. Esto debe entenderse como realizada con la publicidad normal a la clase de bien de que se trate. Tratándose de inmuebles inscritos la publicidad la confiere la propia inscripción, según resulta del artículo 35 de la Ley Hipotecaria.

La posesión ha de ser pacífica. Ello implica que la posesión no ha de ser adquirida violentamente. Según señala el artículo 444 del Código Civil: “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.”. Sin embargo, no es obstáculo para la usucapión el que el poseedor conserve por la fuerza una posesión pacíficamente adquirida. Según sostiene Albaladejo, aun en el caso de adquisición violenta de la posesión, cabe la usucapión desde que cesa la violencia para su mantenimiento. Según este autor, no es necesario para que comience la usucapión que transcurra el año que el artículo 460.4 prevé para que se extinga la posesión del despojado [1].

La posesión ha de ser continua o no interrumpida.

Deben tenerse en cuenta las presunciones legales sobre la posesión que facilitarán la prueba de la continuidad de la misma. Según el artículo 459 del Código Civil: “El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.” Según el artículo 466 del Código Civil: “El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.”

En cuanto a la interrupción de la posesión al efecto de la usucapión:

Artículo 1943.

“La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente.”

Artículo 1944.

“Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año.”

Según tesis sostenida entre otros por García Valdecasas, si el plazo de la usucapión se cumple dentro del plazo del año del despojo, el poseedor despojado habrá adquirido la propiedad. Según Peña y Bernaldo de Quirós, solo será así si recupera conforme a derecho la posesión, pues en otro caso el transcurso del plazo del año determina retroactivamente que la posesión había quedado interrumpida naturalmente desde el despojo.

Artículo 1945.

“La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente.”

Aunque el artículo hable de citación se extiende a cualquier acto de comunicación judicial, incluido el emplazamiento edictal. De este artículo parecería desprenderse que la simple presentación de la demanda no produce efectos interruptivos, aunque la cuestión es discutida en la doctrina y jurisprudencia, existiendo pronunciamientos divergentes en ésta.

Artículo 1946.

Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:

1. Si fuere nula por falta de solemnidades legales.
2. Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
3. Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Artículo 1947.

“También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada.”

Albaladejo extiende este régimen a la solicitud judicial del beneficio de la justicia gratuita que, a su juicio, interrumpiría la usucapión siempre que la demanda se interpusiera dentro de los dos meses siguientes, por analogía a lo dispuesto en el artículo 1947.

Artículo 1948.

“Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión.”

Artículo 1949.

“Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.”

Deben tenerse en cuenta hoy los artículos 35 y 36 de la actual Ley Hipotecaria cuyo estudio remitimos a los temas correspondientes.

En cuanto a los requisitos especiales de la usucapión ordinaria estos son: el justo título y la buena fe:

Artículo 1940.

“Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.”

Artículo 1950.

“La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.”

Desde el punto de vista negativo la buena fe será la ignorancia de que en su título o modo de adquirir existe vicio que la invalide.

Artículo 1951.

“Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales.”

La posesión de mala fe puede ser sobrevenida pues nuestro derecho recoge el principio “mala fides superveniens nocet”, propio del derecho canónico (apartándose de la regla romana contraria) en el artículo 435: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.”

La buena fe se presume siempre y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba (artículo 434).

Artículo 1952.

“Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.”

Ha sido cuestionada la admisión como justo título de los títulos hereditarios. La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2000 se muestra favorable a la admisión como justo título de la sucesión testada o intestada, siempre que exista testamento o declaración de herederos y los correspondientes cuadernos particionales.

Artículo 1953.

“El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido.”

No es título verdadero el contrato simulado. No será título válido el contrato nulo de pleno derecho. Sí será título válido el contrato rescindible, revocable o resoluble. También el contrato anulable (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 2001).

La Sentencia del Tribunal supremo de 25 de enero de 2007 declara que una donación de inmueble sin escritura pública no es justo título, pero no impide la posesión en concepto de dueño que da lugar a la usucapión extraordinaria.

Artículo 1954.

“El justo título debe probarse; no se presume nunca.”

Esta norma prevalece a efectos de usucapión sobre la del artículo 448 del Código Civil, según el cual el que posee en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo.

En relación con el tiempo necesario para la usucapión, el Código Civil distingue según se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria.

Artículo 1955.

“El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.

También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.

En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.”

Artículo 1957.

“El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.”

Artículo 1958.

“Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar.

Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.

La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo.”

Artículo 1959.

“Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.”

Artículo 1960.

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

1. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
2. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3. El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad.

 En cuanto a los efectos de la usucapión produce la adquisición del derecho de acuerdo con las siguientes reglas:

 a) Opera ipso iure en el momento en que termina el plazo.

 b) No se aplica de oficio por los Tribunales, sino que debe ser alegada.

 c) La extensión del derecho adquirido viene determinada por la posesión en la extraordinaria, y en la ordinaria por el título y la posesión.

 d) La adquisición tiene efectos retroactivos al momento en que se inició la usucapión.

Cabe admitir la usucapión liberatoria (artículo 36 Ley Hipotecaria), esto es la extinción de las cargas que afectan a la cosa por la posesión de la misma como libre de cargas por el tiempo establecido en la Ley. Sin embargo, se excluyen los derechos reales limitados que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho adquirido o cuyo disfrute no fuera incompatible con el tipo de posesión que haya causado la usucapión. Para Peña y Bernaldo de Quirós, la usucapión liberatoria es también aplicable a las servidumbres, cuando el disfrute de la servidumbre sea incompatible con la posesión causa de la usucapión.

Renuncia a la prescripción.

Artículo 1935.

“Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.

Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.”

Artículo 1937.

“Los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario.”

La ocupación.

La ocupación es un modo originario de adquirir, relativo exclusivamente al dominio y no a otros derechos reales, que recae sobre los bienes muebles abandonados, sobre los animales que son objeto de caza y pesca y sobre el tesoro oculto. No puede recaer en nuestro sistema sobre los inmuebles dada la atribución ex lege de la propiedad de los mismos al Estado.

Según el artículo 17 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003:

“1. Pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño.

2. La adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General del Estado. No obstante, de esta atribución no se derivarán obligaciones tributarias o responsabilidades para la Administración General del Estado por razón de la propiedad de estos bienes, en tanto no se produzca la efectiva incorporación de los mismos al patrimonio de aquélla a través de los trámites prevenidos en el párrafo d del artículo 47 de esta Ley.

3. La Administración General del Estado podrá tomar posesión de los bienes así adquiridos en vía administrativa, siempre que no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño, y sin perjuicio de los derechos de tercero.

4. Si existiese un poseedor en concepto de dueño, la Administración General del Estado habrá de entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil.”

 Hay que destacar también que según el artículo 18 de dicha Ley: “Corresponden a la Administración General del Estado los valores, dinero y demás bienes muebles depositados en la Caja General de Depósitos y en entidades de crédito, sociedades o agencias de valores o cualesquiera otras entidades financieras, así como los saldos de cuentas corrientes, libretas de ahorro u otros instrumentos similares abiertos en estos establecimientos, respecto de los cuales no se haya practicado gestión alguna por los interesados que implique el ejercicio de su derecho de propiedad en el plazo de 20 años.”

Según el Artículo 610.

“Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.

Con las excepciones que puedan derivar de las normas destinadas a su identificación, protección o preservación, son susceptibles de ocupación los animales carentes de dueño, incluidos los que pueden ser objeto de caza y pesca.

El derecho de caza y pesca se rige por las leyes especiales.”

Artículo 611.

“1. Quien encuentre a un animal perdido deberá restituirlo a su propietario o a quien sea responsable de su cuidado, si conoce su identidad.

2. Dejando a salvo lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de indicios fundados de que el animal hallado sea objeto de malos tratos o de abandono, el hallador estará eximido de restituirlo a su propietario o responsable de su cuidado, poniendo en conocimiento de manera inmediata dichos hechos ante las autoridades competentes.

3. Restituido el animal a su propietario, o a quien sea responsable de su cuidado, quien tras su hallazgo hubiese asumido su cuidado podrá ejercitar la correspondiente acción de repetición de los gastos destinados a la curación y al cuidado del animal, así como de los generados por su restitución, y tendrá derecho al resarcimiento de los daños que se le hayan podido causar.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de lo que establezca la legislación especial que resulte de aplicación.

5. Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los casos previstos en los artículos 612 y 613 de este Código.”

Artículo 612.

“El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él.

Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo.”

Artículo 613.

“Las palomas, conejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño, serán propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude.”

Artículo 614.

“El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendrá el derecho que le concede el artículo 351 de este Código.”

Según el artículo 351: “El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.

Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.

Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.”

Según el artículo 352 “Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.”

El tesoro oculto no es fruto y por ello el usufructuario es considerado respecto al tesoro oculto como un extraño.

Hay que tener en cuenta el artículo 44 de la Ley 16/1985 de 25 de junio, de Patrimonio Histórico, que considera de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son propios del Patrimonio Histórico Español, y reconoce al descubridor y al propietario del terreno en que sea encontrado el derecho a la mitad del valor en tasación legal que se distribuirá entre ellos por partes iguales.

Artículo 615.

“El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.

El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos.

Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio.

Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado.

Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.”

Artículo 616.

“Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso.”

Artículo 617.

“Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier naturaleza que sean, sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan por leyes especiales.”

Hay que remitirse en esta materia a los artículos 19 a 22 y 47 a 50 de la Ley 60/1962, de 24 diciembre, de Régimen de Auxilios, Salvamentos, Remolques, Hallazgos y Extracciones Marítimas, y a los artículos 58 a 70 del Decreto 984/1967, de 20 abril, que aprueba el Reglamento de aquélla.

Notas.

[1] La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2000, en relación con la prescripción de una acción reivindicatoria de un inmueble de una organización sindical incautado tras la Guerra Civil, declaró que no debía contarse para la prescripción el tiempo transcurrido durante el régimen franquista dado que la situación política impedía durante el mismo el ejercicio de acción alguna para la reclamación del dominio.