Notario

Tema 75. Contrato de arrendamiento. Clases. Naturaleza de la relación arrendaticia. Régimen del código Civil en cuanto al arrendamiento de cosas: Constitución, contenido y extinción. Concepto y régimen jurídico del arrendamiento financiero.

El contrato de arrendamiento.

El Código Civil regula el contrato de arrendamiento como una categoría general que comprende tres modalidades.

Según el artículo 1544 Código Civil: “El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.”

Menciona este artículo tres clases de arrendamiento que define a continuación.

Según el artículo 1545 Código Civil: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”

Según el artículo 1546 Código Civil: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.”

La doctrina pone de relieve las diferencias entre los tres tipos de arrendamiento que recoge el Código Civil. La razón de su regulación unitaria como un mismo tipo de contrato es histórica, y tiene su origen en el Derecho romano, en el que el contrato de locatio conductio comprendía estas tres modalidades (rei, operis y operarum), presididas todas por la idea de cesión de una persona a favor de otra, dentro de una clasificación de los contratos muy distinta a la actual.

Debe mencionarse la existencia de una legislación arrendaticia especial tanto en materia de arrendamiento de fincas urbanas como de fincas rústicas.

Naturaleza de la relación arrendaticia.

Dejando ahora al margen los arrendamientos de obra y de servicios, en la Doctrina se ha planteado si el derecho de arrendamiento de cosas tiene naturaleza real o personal. A favor del carácter real se alega que cumple los requisitos generales de los derechos reales: poder directo e inmediato sobre la cosa y oponibilidad erga omnes. Esta oponibilidad frente a terceros adquirentes de buena fe en el Código Civil está supeditada a la inscripción del derecho. Sin embargo, las leyes especiales arrendaticias reconocen una oponibilidad del derecho por sí mismo, aunque sujeta a limitaciones (no obstante, en el ámbito de los arrendamientos urbanos, tras la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio, del mismo modo que en el Código Civil, se supedita la protección del arrendatario frente a tercero a la inscripción del arrendamiento). También se alega a favor de esta tesis el que en la Ley Hipotecaria se admita la inscripción del derecho de arrendamiento. Esta concepción fue recogida en algunas resoluciones de la DGRN, que admitieron la hipoteca del derecho del arrendatario.

Sin embargo, la opinión mayoritaria en la doctrina es favorable al carácter  personal del derecho de arrendamiento.

Se argumenta que el poder del arrendatario no es inmediato, sino que se ejerce necesariamente a través de la cooperación del arrendador, que cede el uso de la cosa y queda obligado a garantizar el goce pacífico de la misma al arrendatario mientras esté vigente el contrato. Por otra parte, al margen de las leyes arrendaticias especiales, cuyo fundamento es de índole político-social, la regla general en el Código Civil es la no oponibilidad del arrendamiento a terceros, salvo el de inmuebles que conste inscrito en el Registro de la Propiedad, como dispone el artículo 1549 Código Civil. No se opone tampoco a esto el que el arrendamiento sea un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad, pues aunque el Registro tenga por objeto propio la inscripción del dominio y demás derechos reales, se admite excepcionalmente el acceso al mismo de derechos personales.

En relación con esta cuestión, recientemente el Tribunal Supremo (Sentencias de 3 de abril de 2009, 22 de octubre de 2010 y de 22 de octubre de 2013) ha rechazado que los derechos del arrendatario puedan tener carácter ganancial, aunque se trate de arrendamientos de vivienda familiar concertados durante el arrendamiento, pues implican un vínculo personal entre arrendador y arrendatario, tesis que no parece compatible con la naturaleza real del derecho.

Régimen del Código Civil en cuanto al arrendamiento de cosas.

En el Código Civil el arrendamiento de cosas es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ceder a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y temporal. En su celebración no está sujeto a forma especial, sin perjuicio de que, al efecto de su posible acceso al Registro de la Propiedad, deba cumplir el requisito de la escritura pública.

Son elementos característicos del mismo: el ser por tiempo determinado y la existencia de un precio cierto.

Precio cierto.

La existencia de un precio implica que la contraprestación debe consistir en dinero o signo que lo represente. Sin embargo, Castán (Derecho civil español común y foral. Editorial Reus) afirma que “no es preciso según la opinión general, que el precio consista en dinero, y hay muchos arrendamientos en que la renta se paga en frutos”.

Ello no excluye la posibilidad de otorgar un contrato en el que se fije como contraprestación de la cesión de uso de la cosa, la entrega de una cosa o una prestación de hacer o no hacer, pero en este caso estaríamos ante un contrato atípico. Así ha calificado la jurisprudencia, por ejemplo, el caso de la cesión de uso de una finca a cambio de que se realicen en ella determinadas obras o mejoras (arrendamiento ad meliorandum o ad edificandum) –Sentencia del Tribunal Supremo de 10 junio 1986-. No obstante, las leyes arrendaticias especiales se han apartado de este criterio. Así, la LAU de 24 de noviembre 1994 admite expresamente (tras su reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio) que las partes pacten la sustitución de la renta durante un plazo determinado por la reforma o rehabilitación del inmueble a cargo del arrendatario (artículo 17.5). En sentido similar, la Disposición Adicional 1ª de la LAR de 26 de noviembre de 2003 sujeta a esta norma especial el arrendamiento ad meliorandum.

El requisito de que el precio sea cierto implica que sea determinado o al menos determinable sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes. Debe tenerse en cuenta el artículo 1547 Código Civil: “Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.”

Castán dice que la Jurisprudencia ha admitido que la renta consista en una parte en renta fija en especie y una parte alícuota de los frutos –Sentencia del Tribunal Supremo 22 de enero de 1958-, o que en el arrendamiento de minas el precio consista en una parte alícuota del mineral extraído. Sin embargo, para Traviesas, solo queda cumplido el requisito de la certeza del precio cuando las cosas que no sean dinero se emplean en función del precio, atribuyéndoles un valor equivalente al que representaría el dinero. Si la contraprestación consistiese puramente en una parte alícuota de los frutos de la finca, estaríamos ante un contrato de aparcería.

Aunque sea lo normal establecer el precio o renta del arrendamiento por períodos temporales, nada se opone a que se fije una cantidad alzada por todo el tiempo de duración del arrendamiento.

Tiempo determinado.

En cuanto a la exigencia de que la cesión lo sea por tiempo determinado, a falta de pacto sobre la duración del contrato, entrarán en juego las previsiones del Código Civil, en particular el artículo 1581 relativo a las fincas urbanas, aplicable analógicamente a los arrendamientos de otras cosas, según el cual: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”

Es discutible la posibilidad de que el arrendamiento se pacte expresamente a perpetuidad. Covián, citado por Castán, consideraba admisible el arrendamiento por tiempo indefinido o pactado durante la vida de una o más generaciones. Sin embargo, las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010, relativas a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sujeto a la Ley de 1994, en el que se pactaba la prórroga indefinida a voluntad del arrendatario, declaran que el contrato de arrendamiento tiene por naturaleza una duración máxima, que se fija por aplicación analógica de las reglas del usufructo, en treinta años –el arrendatario era una sociedad-. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2012.

En cuanto a las partes en el contrato, son el arrendador, el que cede el uso de la cosa, y el arrendatario, el que recibe el uso de la cosa y se obliga a pagar el precio por ella.

Para determinar la capacidad necesaria para celebrar el contrato de arrendamiento hay que partir, como regla general, de considerar dar en arrendamiento un acto de administración, e igualmente lo es el recibir en arrendamiento. Por ello, bastará la capacidad para contratar, sin que sean exigibles los requisitos especiales previstos para los actos dispositivos.

Sin embargo, la regla general quiebra cuando por los requisitos del arrendamiento, particularmente su duración y la naturaleza de la cosa, quepa estimar que estamos ante un acto dispositivo o, más bien, equiparable en sus requisitos a éstos, como acto de administración extraordinaria. El criterio de la duración lo recoge el artículo 1548 Código Civil, según el cual: “Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.”

Reitera esta regla para los tutores, el artículo 271.7 del Código Civil. En cuanto a los apoderados, Pau Pedrón considera, con apoyo en antiguas Resoluciones de la DGNR, que el poder para arrendar bienes, incluso aunque sea sin limitación expresa de tiempo, no autoriza para celebrar arrendamientos por más de seis años, debiendo esta facultad concederse de modo expreso.

Se aplica también este criterio de duración superior a seis años al caso de arrendamientos otorgados por los cónyuges o por comunidades de propietarios. La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2012 niega la legitimación de un copropietario para impugnar un contrato de arrendamiento contra la voluntad de los otros que eran mayoría, afirmando que para la impugnación se precisaría el acuerdo de la mayoría de los partícipes en la comunidad. La Resolución DGRN de 26 de enero de 2015 considera inscribible un contrato de arrendamiento por plazo de cinco años otorgado por la mayoría de los copropietarios, considerando que el arrendamiento es acto de administración, salvo que de su duración o sus concretas disposiciones pueda resultar lo contrario.

Algunos autores aplican el mismo criterio a los arrendamientos por más de seis años otorgados por los emancipados sobre bienes para los que precisen complemento de capacidad. En contra, Pau Pedrón, quien defiende la capacidad de los emancipados o habilitados de edad para otorgar arrendamientos incluso por más de seis años, sin complemento de capacidad, al no considerarlo un acto de enajenación.

Una corriente doctrinal y jurisprudencial defendió que, si el arrendamiento era por sus características susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, por equipararse dicho arrendamiento inscrito a un derecho real, su constitución debía considerarse acto de disposición. Sin embargo, esta tesis llevaría en la actualidad a considerar acto dispositivo a cualquier arrendamiento de bien inmueble, pues la Ley Hipotecaria, en su redacción actual, admite la inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (2.5), sin sujetarlos a requisitos especiales. 

En cuanto al objeto, ya hemos hecho referencia a que el Código Civil, además de contener una regulación general del arrendamiento de cosas, se ocupa específicamente del arrendamiento de predios urbanos y rústicos, aunque en cuanto a éstos es preferente la regulación de las leyes especiales.

Será aplicable también el Código Civil a los arrendamientos regulados en Leyes especiales, con carácter supletorio de las mismas, y también a los arrendamientos que quedan excluidos de su ámbito, como puede ser el caso de los arrendamientos de solares o de plazas de garaje en un local de un edificio que no sean accesorias de una vivienda, como señala la Resolución DGRN de 3 de marzo de 2004.

También cabe que el arrendamiento recaiga sobre conjuntos de bienes o universalidades, como es el caso del arrendamiento de industria, que contemplaba la antigua LAU, siendo hoy cuestión discutida por la Doctrina si el arrendamiento de una industria queda sujeto al Código Civil o a le LAU. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009, el arrendamiento de industria no está sujeto a la LAU de 1994, quedando sometido al Código Civil.

Como límite dispone el artículo 1545 Código Civil: “Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.”

Se discute también si puede ser objeto de tal contrato un derecho, como ocurre con el derecho de explotación minera, al que alude expresamente la Ley de Minas y su Reglamento, o el derecho de caza sobre una finca. Para Díez-Picazo y Gullón (Sistema de derecho civil. Tecnos), que tal arrendamiento recae sobre la finca, encajando esta figura con mayor propiedad dentro de la constitución de derechos sobre derechos como cesión parcial de los mismos.

En cuanto a los derechos y obligaciones de las partes en el contrato.

Derechos y obligaciones del arrendador.

Artículo 1554.

“El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”.

En cuanto a la obligación de hacer obras y reparaciones del arrendador, cabe señalar:

- La obligación de hacer reparaciones no se extiende a la de hacer reconstrucciones que presuponen la pérdida total o parcial de la cosa arrendada (Sentencias del Tribunal Supremo 22 de junio de 1962, 17 de junio de 1972).

-  El arrendador debe respetar el límite del artículo 1557, según el cual: “no puede variar la forma de la cosa arrendada”.

- Para el arrendador puede la realización de obra puede ser tanto un deber como un derecho. Así, conforme al artículo 1558:

“Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato”.

Dentro de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento al arrendatario, podemos comprender las siguientes:

a.- Vicios de la cosa.

El arrendador ha de responder de los vicios y defectos de la cosa de conformidad con las disposiciones del Código Civil para el contrato de compraventa (artículo 1553 Código Civil).

b.- Responsabilidad del arrendador por hecho de tercero.

Artículo 1559.

“El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”.

Artículo 1560.

“El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, haya obrado en virtud de un derecho que le corresponde”.

c.- Gastos y mejoras.

Según Castán, el arrendador debe pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre la propiedad de ésta. Debe abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya realizado en la cosa arrendada. En cuanto a las mejoras útiles o de recreo, no estará obligado a abonarlas, pero debe permitir al arrendatario retirarlas si puede hacerlo sin alterar su forma o substancia (artículo 1573 Código Civil "“El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario”).

Obligaciones del arrendatario.

Artículo 1555.

“El arrendatario está obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato”.

En cuanto al pago del precio, según el artículo 1574:

“Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra”.

Respecto al uso, según dice Castán, el arrendatario tiene el deber de usar la cosa de manera que el no uso puede ser causa de resolución del contrato. Debe respetar los derechos que la ley concede al arrendador, como el de cazar en la finca que según la Ley de caza corresponde al propietario, mientras no se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

Obligación de responder de su pérdida o deterioro.

Artículo 1561.

“El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

Artículo 1562.

“A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.

Artículo 1563.

“El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.

Artículo 1564.

“El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.

La cesión y el subarriendo.

La Doctrina ha discutido la posibilidad de cesión del contrato de arrendamiento. Cabe recoger la distinción entre cesión del contrato y cesión de los derechos del arrendatario, considerando posible la segunda, pero no la primera, salvo pacto en contrario que la permita.

En relación con la posibilidad de enajenación del derecho de arrendamiento, se ha planteado también su hipotecabilidad. La DGRN la admite en las Resoluciones de 12 de marzo de 1902, confirmada por la de 15 de junio de 1929, a propósito de un arrendamiento de minas, considerando que la inscripción convierte al arrendamiento en un derecho real, que puede enajenarse cuando no se ha prohibido expresamente según declara el artículo 1550.

El Código Civil no regula la cesión, pero sí el subarriendo en los artículos 1550 y siguientes.

Artículo 1550.

“Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador”.

Artículo 1551

“Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario”.

Artículo 1552

“El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre”.

Respecto a la transmisibilidad mortis causa de los derechos del arrendatario, si bien, como señala De la Cámara, los antecedentes legislativos del Código Civil parecían contrarios a la transmisibilidad mortis causa de estos derechos, lo cierto es que en su redacción definitiva el Código Civil no contiene ninguna norma que prohíba o limite esta transmisión, por lo que debe defenderse la admisibilidad de la transmisión mortis causa de dichos derechos, a no haber pacto en contrario entre las partes.

Extinción del contrato.

1.- Por resolución a instancia del arrendador o arrendatario

Puede tener lugar anticipadamente la terminación del contrato por la resolución del contrato a instancia de cualquiera de las partes, si la otra hubiere dejado de cumplir las obligaciones que se establecen en los artículos 1554 y 1555, según dispone el artículo 1556 Código Civil, aunque este artículo concede la opción de reclamar tan solo la indemnización de daños y perjuicios dejando el contrato subsistente.

2.- Por el transcurso del plazo pactado.

Artículo 1565.

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento”.

Como excepción se prevé la tácita reconducción.

Artículo 1566.

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”.

La Doctrina ha discutido la extensión de esta norma a los bienes muebles. Así lo defienden Lacruz (Elementos de derecho civil. Dykinson), aludiendo al derecho histórico, o Gullón, aludiendo a la remisión a los artículos 1577 y 1581.

La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, no a una prórroga de contrato inicial. La jurisprudencia ha declarado que si las partes convienen en una prórroga del contrato sin indicar su duración ha de entenderse prorrogado por el mismo tiempo señalado en el contrato inicial (Lacruz).

Artículo 1567.

“En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal”.

Por la pérdida de la cosa.

Artículo 1568.

“Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará, respectivamente, lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 y en los 1101 y 1124”.

Por el desahucio del arrendatario.

Artículo 1569.

“El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581.

2. Falta de pago en el precio convenido.

3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2 del artículo 1555”.

Por la venta de la cosa arrendada

Artículo 1571.

“El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

Artículo 1572.

“El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto”.

El contrato de arrendamiento financiero.

En España el leasing ha sido y en gran medida continúa siendo un contrato regulado básicamente tan sólo en sus aspectos fiscal y administrativo.  

Así:

- La Disposición Adicional 3ª de la 10/2014, de 26 de junio, de ordenación de las entidades de crédito, impone requisitos al leasing, aunque se trata de una norma cuyo objetivo principal es el de ordenar la actividad de las entidades crediticias que lo ejercen.

- Las Disposiciones Adicionales 1ª y 3ª de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, se aplican tan sólo al leasing de determinados bienes muebles, contemplando la posibilidad de inscripción de algunos contratos de leasing en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, los medios procesales que tiene a su disposición la entidad de leasing para exigir el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el usuario, un especial procedimiento por medio del cual la empresa de leasing puede recuperar el bien objeto del contrato ante el incumplimiento del usuario, así como el reconocimiento de unos especiales derechos a la empresa de leasing en los supuestos de crisis económica del usuario.

- la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, contempla en varios de sus preceptos el contrato de leasing. Así, el artículo 56. 1. II Ley Concursal, sobre paralización de las acciones tendentes a recuperar los bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una actividad productiva de su titularidad, cuando hubieran sido cedidos por virtud de contratos de leasing financiero formalizados en documentos que lleven aparejada ejecución o que hayan sido inscritos en el Registro de Bienes muebles. Por su parte, el artículo 90.1.4 Ley Concursal, considera créditos dotados de privilegio especial a los que se deriven de las cuotas de leasing financiero, a favor de los arrendadores, siempre que el contrato se haya formalizado con los requisitos previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros.

- Por último, el artículo 115 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, se ocupa del arrendamiento financiero desde el punto de vista fiscal.

En el número 1 de la citada Disposición Adicional 3ª Ley 10/2014 se da un concepto de arrendamiento financiero:

"Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles e inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, a favor del usuario. Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario".

La duración mínima del contrato será de dos años para bienes muebles y diez para los inmuebles (artículo 115.2 Ley del Impuesto de Sociedades).

La renta mensual que se paga está integrada por dos componentes: recuperación del coste del bien y coste de la financiación (intereses y gastos). Exige la normativa fiscal que en las cuotas se diferencia la parte que corresponde a la recuperación del coste del bien y la carga financiera y que la cuota correspondiente a la recuperación del bien sea igual o creciente a lo largo del período contractual.

A pesar de esta regulación de carácter administrativo y fiscal, el contrato de arrendamiento financiero ha sido considerado por la doctrina, desde el punto de vista del derecho privado, un contrato atípico, en cuanto a la regulación expresada administrativa y fiscal será de aplicación exclusivamente en estos ámbitos. Esto significa que un contrato de leasing que no se ajustase a estos requisitos no podría ser considerado ineficaz desde el punto de vista del derecho privado, sin perjuicio de las consecuencias que pudiera tener en el ámbito administrativo (incluso posibles sanciones a los intervinientes) y, sobre todo, la pérdida de los beneficios fiscales, siendo así que, en la práctica, son los beneficios fiscales los que condicionan y motivan el otorgamiento de estos contratos. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1994 declara que el que no se respete el requisito de destinar el objeto del leasing a las actividades exigidas por la norma fiscal no determina la nulidad del contrato.

Los caracteres del contrato serían los siguientes: es bilateral, en cuanto de él surgen obligaciones para ambas partes; es oneroso, en cuanto implica un sacrificio patrimonial para ambas partes; es conmutativo, en cuanto las parte pueden determinar el sacrificio patrimonial que para ellas implica, sin que dependa de un alea.

En principio es consensual, aunque las normas administrativas y fiscales que lo regulan, impongan en la práctica el otorgamiento por escrito. Se considera un contrato mercantil.

Respecto a la naturaleza del contrato.

En primer término, se ha planteado si la estructura del leasing implica un contrato único trilateral, con intervención del proveedor de los bienes, del arrendador y del arrendatario, o por el contrario son distinguibles dos contratos: uno de compraventa entre proveedor y arrendador y otro de cesión de uso entre arrendador y arrendatario. Esta última es la posición dominante, aunque dichos dos contratos son  conexos o interdependientes.

En cuanto a la posible asimilación del leasing a otras figuras contractuales típicas, han sido varias las propuestas doctrinales: préstamo con garantía, arrendamiento, contrato mixto o sui generis, compraventa a plazos.

La tesis del préstamo y arrendamiento pueden considerarse superadas en la doctrina y en la jurisprudencia actuales.

En cuanto a la asimilación del leasing a la compraventa a plazos, una primera tesis jurisprudencial la defendió, cuando el valor de la opción de compra fuera muy inferior al de las cuotas de recuperación del bien. Esta jurisprudencia puede considerarse superada por otra que admite la existencia del leasing, aunque el valor residual equivalga a una sola cuota. Lo que no se admite, sin embargo, es que la adquisición de la propiedad del bien no sea opcional para el arrendatario. El artículo 1.5 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles, excluye de su ámbito de aplicación a los contratos de arrendamiento financiero.

La consideración del leasing como un contrato distinto de la compraventa permite siempre al arrendador oponer una tercería de dominio ante el embargo del bien, mientras de considerarse una compraventa a plazos se exigiría que el pacto de reserva de dominio constase inscrito en el Registro de Bienes Muebles.

La DGRN en Resolución de 12 de mayo de 1994, ratificada por otras posteriores, rechaza la consideración de contrato trilateral y la de compraventa a plazos, contemplando el leasing como un negocio mixto de arrendamiento con opción de compra.

Los sujetos del contrato.

Por una parte está la entidad de leasing, que puede ser tanto una sociedad de leasing, sociedades sujetas a requisitos especiales de constitución, autorización y registro, y que tienen la naturaleza de establecimientos financieros de crédito, como las entidades de crédito (así lo prevé el punto 3 del Anexo sobre actividades de reconocimiento mutuo de la Ley 10/2014).  

El arrendatario financiero, en principio, debe tener la condición de titular de una actividad de aquéllas a las que debe destinarse el objeto del leasing, según las normas fiscales y administrativas citadas (agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales), aunque el incumplimiento de estos requisitos no supone la ineficacia del contrato, teniendo solo consecuencias en el ámbito administrativo y fiscal.

Objeto del contrato.

El objeto del contrato puede ser variado, desde bienes de equipo, hasta bienes inmateriales, bienes muebles o inmuebles.

La DGRN ha admitido la inscripción del leasing de inmuebles en el Registro de la Propiedad. También ha declarado el órgano directivo que la falta de inscripción del contrato de leasing no impide la inscripción de la adquisición del bien por el arrendatario tras el ejercicio del derecho de opción (así, Resoluciones de la DGRN de 12 de mayo y de 21 de junio de 1994), en contra de la opinión de autores como Chico Ortiz, Manzano o García García.

La doctrina admite que el leasing pueda recaer sobre inmuebles en construcción, de manera que la sociedad de leasing adquiera el solar para, tras la construcción, entregar el inmueble edificado al arrendatario.

Contenido del contrato.

El carácter fundamentalmente atípico del contrato de leasing determina que para conocer su contenido haya de estarse además de a la reducida regulación legal, con el alcance limitado que tiene, al contenido de los clausulados de los contratos que se celebran en la práctica.

De todo ello pueden extraerse las siguientes reglas:

- La entidad de leasing o arrendador financiero se obliga a adquirir el objeto del contrato de leasing, actuando siempre a indicación del arrendatario, que selecciona el proveedor y el bien que debe ser adquirido.

La entidad de leasing se exime de cualquier responsabilidad por incumplimiento derivado de la falta de utilidad del bien adquirido, de posibles vicios ocultos o de evicción, cediendo al arrendatario cualquier acción que por estos conceptos pudiera corresponderlo frente al proveedor.

No obstante esta exención de responsabilidad, es lo cierto que el carácter conexo del contrato de adquisición al proveedor y del contrato de leasing, determina que, si el arrendatario ejercita con éxito la acción de resolución del contrato de adquisición del bien, ello determine como consecuencia necesaria la resolución del contrato de leasing, de manera que arrendatario dejaría de estar obligado a pagar cuotas, e incluso deberían serle restituidas las ya abonadas. No obstante, en cuanto el arrendatario ya ha disfrutado el bien durante un período de tiempo, la restitución de las cuotas abonadas puede estar condicionada a la compensación por este uso.

- Si el arrendatario deja de pagar las cuotas, el arrendador puede optar por la resolución del contrato o por la reclamación de las cuotas impagadas.

Cuando se trate de bienes muebles, puede acudir para la recuperación del bien al procedimiento especial establecido por la Disposición Adicional 1ª de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de compraventa de bienes muebles a plazos, siempre que el contrato conste en escritura pública, póliza intervenida, o haya sido inscrito en el Registro de Bienes Muebles, procedimiento especial cuyo primer trámite lo es un requerimiento de pago a través de fedatario público, concediendo un plazo de tres días hábiles para pagar o para entregar la posesión del bien.

Debe tenerse en cuenta que, según el apartado 7 de dicha Disposición Adicional 1ª, ese procedimiento de recuperación es aplicable, en general, al arrendamiento de bienes muebles (tras la reforma de la Ley 37/2011, de 10 de octubre).

Son frecuentes cláusulas de vencimiento anticipado, por ejemplo en caso de impago de alguna cuota, así como cláusulas que permiten al arrendador retener en caso de resolución las cuotas ya pagadas, o incluso la obligación del arrendatario de pagar las cuotas futuras, cláusulas que deberán considerarse cláusulas penales que sustituyen en principio a la indemnización de daños y que están sujetas a moderación judicial. Sin embargo, es discutible la imposición al arrendatario del pago de la cuota final de valor residual, en cuanto contradice el carácter esencialmente voluntario que la adquisición definitiva del bien debe tener para el arrendatario financiero.

- Riesgo de la cosa.

Es normal que el contrato exima al arrendador de todo riesgo por pérdida de la cosa (con la excepción del leasing operativo al que después aludiremos).

También suele la obligación del arrendatario de suscribir un seguro que cubra el riesgo de pérdida de la cosa. En este caso, parece que si el importe de la indemnización excede las cuotas pendientes, dicho exceso debe corresponder al arrendatario.

Otras clases de leasing.

Hasta ahora nos hemos ocupado del llamado leasing financiero, caracterizado por la existencia de una triple relación entre proveedor, arrendador y arrendatario. Junto a esta modalidad existen otras, entre las que cabe destacar dos:

- El llamado leasing operativo o leasing de fabricante. En éste no existe la figura del tercero proveedor, sino que es el propio fabricante del producto el que asume la posición de arrendador financiero. Se caracteriza por la prestación de servicios adicionales de mantenimiento, por asumir el arrendador el riesgo de pérdida de la cosa y por ser el valor residual mayor que el habitual en el leasing financiero.

- El llamado lease back o leasing de retorno. Suele limitarse al ámbito inmobiliario. En él, el propietario vende la cosa a la entidad de leasing, que posteriormente le cede el uso en arrendamiento financiero. El valor de transmisión suele ser inferior al beneficio que posteriormente obtiene la entidad a través de las cuotas de leasing y se utiliza como fórmula de financiación del transmitente-arrendatario.

Plantea la cuestión de si existe una transmisión real de la propiedad al adquirente-arrendador, o bien se trata de una simple transmisión fiduciaria. También plantea la aplicación de las normas de protección de la usura o de la prohibición del pacto comisorio.

En relación con esta última cuestión, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2005 declara nulo un contrato de esta clase por incumplir la prohibición del pacto comisorio. La posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2006 matiza esta doctrina, considerando que debe estarse a las circunstancias del caso. Entre éstas menciona, además de otras relativas a la naturaleza de los sujetos o del objeto, coherentes con la naturaleza del contrato, la duración del arrendamiento, en atención a su finalidad, y que respete lo previsto en las normas fiscales, y el “equilibrio entre el precio de la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento como valor del mismo”. Debe existir una opción de compra por un valor residual, aunque dice la sentencia “nada impide que sea muy inferir a su valor inicial”. La concurrencia de estas circunstancias permite considerarlo un contrato autónomo diferenciado del préstamo, admitir que existe una verdadera transmisión de propiedad a la entidad de leasing, no considerarlo sujeto a la Ley de Represión de la usura, y evitar la nulidad por contravención de la prohibición de pacto comisorio. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2010.

 

 

Francisco Mariño Pardo. Julio 2013. Modificado febrero 2015.