Notario

Tema 70. Obligaciones del comprador. El pago del precio. Sus formas. Garantías en caso de aplazamiento. Examen de la condición resolutoria explícita: Examen del artículo 1.504 del Código Civil. Garantías del vendedor en la venta a plazos de bienes muebles.

Obligaciones del comprador

La obligación fundamental del comprador es la del pago del precio de la compraventa.

Además de esta, que después se analizará, existen otras obligaciones del comprador:

- El pago de los gastos de trasporte y traslación al lugar de pago, salvo estipulación especial (artículo 1465 Código Civil).

Algunos autores han realizado una interpretación restrictiva de este artículo, considerando que el comprador solo debe pagar los gastos de la extracción o recepción de la cosa, de modo similar a lo previsto en el artículo 338 Código de Comercio, pero no los de su desplazamiento al lugar de entrega, que serían de cargo del vendedor. En contra opina García Cantero. La Ley 15/2009, de contrato de transporte terrestre impone los gastos del contrato de transporte al cargador, salvo que expresamente se hubiera pactado que los pague el destinatario (artículo 37).

- Los gastos de producción, conservación y recolección de los frutos que produzca la cosa y que deban ser entregados al comprador, ex artículo 1468.2 Código Civil.

- Castán sostuvo que era obligación del comprador abonar al vendedor los gastos necesarios y útiles hechos por éste en la cosa, desde la perfección del contrato hasta la entrega. Por el contrario, Albaladejo o García Cantero consideran más acorde con la distribución de los riesgos que dichos gastos sean de cuenta del vendedor, salvo quizás los gastos extraordinarios.

- El pago de la copia de la escritura del contrato y demás posteriores a la venta. Así, el artículo 1455 del Código Civil dice “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

La posibilidad del pacto en contrario es admitida por el propio artículo. Se ha cuestionado, sin embargo, la admisibilidad de este pacto cuando el comprador sea consumidor, como veremos.

Dentro de los gastos posteriores al contrato que debe pagar, en principio, el comprador, estarán los impuestos que gravan la venta y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es frecuente en la venta de promotores a consumidores que se impongan a éste el pago de ciertos gastos relacionados con la venta.

El artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de consumidores y usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, considera abusivas las siguientes cláusulas en los contratos entre empresarios y profesionales, siempre que no hayan sido negociadas individualmente:

“La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad”.

Se establece expresamente, tras la reforma de la Ley de consumidores en 2006, el carácter abusivo del pacto que imponga al comprador-consumidor, en las ventas de viviendas, el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como Impuesto de plusvalía), en cuanto el sujeto pasivo del mismo es el vendedor, cuestión sobre la que la jurisprudencia no había mostrado un criterio unívoco. En todo caso, debe tratarse de una cláusula no negociada individualmente.

Respecto a los gastos notariales de la escritura pública de compraventa, alguna opinión se ha expresado en contra de la posibilidad de su imposición al comprador consumidor (Cuenca Anaya, Díaz Alabart). A favor de esta opinión, cabría apuntar que tras la reforma de la Ley de defensa de consumidores y usuarios de 1984 por la Ley de 29 de diciembre de 2006, desaparece de la redacción del inciso inicial del actual artículo 89.3 TRLDCU la referencia a gastos de documentación impuestos al vendedor por Ley “imperativa” que contenía la anterior redacción del precepto, con lo que parece que podría ser contraria a la norma la imposición al consumidor de gastos que por ley simplemente dispositiva, como el artículo 1455 Código Civil, se impongan al vendedor. También se alega el artículo 63.2 del Texto Refundido de la Ley de Protección de Consumidores 2007, conforme al cual: “Salvo lo previsto legalmente en relación con los contratos que, por prescripción legal, deban formalizarse en escritura pública, la formalización del contrato será gratuita para el consumidor, cuando legal o reglamentariamente deba documentarse éste por escrito o en cualquier otro soporte de naturaleza duradera”. No obstante, la confusa redacción de este artículo ha permitido que sea invocado a favor de una y otra postura.

En general, cabe señalar que la doctrina que se ha planteado esta cuestión no ha llegado a una posición uniforme, pues existe un sector que admite la validez del pacto siempre que reúna los requisitos suficientes de transparencia y no suponga añadir al contrato gastos de los que el consumidor no haya sido informado previamente. La propia Orden de Transparencia Bancaria de 28 de octubre de 2011 parte de la imposición de los gastos de escrituración del préstamo hipotecario al prestatario, en préstamos hipotecarios para financiación de la adquisición de una vivienda, exigiendo al notario que informe de modo detallado en la escritura de los mismos (artículo 30.3.h). En todo caso, para su consideración como abusiva exigiría que la cláusula no hubiera sido negociada individualmente.

Pago del precio:

En cuanto al pago del precio, según el artículo 1500 del Código Civil:

“El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato.

Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.”

En el ámbito del aplazamiento del precio regirá el principio de libertad de pacto. No obstante, cuando los sujetos de la venta sean administraciones públicas o empresarios o profesionales, deben tenerse en cuenta las limitaciones que establece la Ley 3/2004 de 29 de diciembre, de medidas contra la morosidad en las operaciones comerciales, que no permite pactar plazos de pago superiores a sesenta días (aunque el dies a quo no resulta totalmente claro; la referencia a la morosidad en operaciones comerciales y el cómputo del plazo desde la “entrega de las mercancías” o la prestación de servicios, me lleva a considerar que no será aplicable la ley a la ventas inmobiliarias; en todo caso están excluidas las operaciones con consumidores).

El pago con intereses.

Según el artículo 1501 del Código Civil: “El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

1. Si así se hubiere convenido.

2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

3. Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1100.”

Las formas de pago del precio.

En cuanto a los medios de pago, debe tenerse en cuenta las diferentes formas de pago de un precio, como obligación dineraria, desde su pago en efectivo, el pago por medios bancarios, como la transferencia o el recibo domiciliado, o  la utilización de instrumentos de giro o cambiarios, como el pagaré, el cheque o la letra de cambio, con los efectos previstos en el artículo 1170 Código Civil.

Todos estos medios de pago deberán ser identificados ante el notario, en los términos que resultan de los artículos 24 de la Ley del Notariado y 171 del Reglamento Notarial, aplicables a las compraventas inmobiliarias.

Respecto de los pagos en efectivo, deben tenerse en cuenta dos normas limitativas:

- La Ley 7/2012, de 29 de octubre, que prohíbe los pagos en efectivo de más de 2.500 euros cuando en la operación intervenga un empresario o profesional – artículo 7-. El límite será de 15000 euros si el pagador el persona física no residente, no empresario ni profesional.

- La Ley 10/2010, de 28 de abril, de blanqueo de capitales, que obliga a la declaración de movimientos de medios de pago por territorio nacional por un importe de más de 100.000 euros, o su contravalor en moneda extranjera, considerándose medios de pago el papel moneda y la moneda metálica, nacional o extranjera, los cheques bancarios al portador o cualquier otro medio físico, incluidos los electrónicos, concebidos para ser utilizado como medio de pago al portador (artículo 34 Ley 10/2010). La declaración previa debe ser acreditada ante el notario (artículo 24 de la Ley del Notariado).

El precio puede pagarse de forma anticipada, al contado, en el mismo momento de la venta, o aplazarse, lo que da lugar a distintas posibilidades legales, que estudiaremos en el tema.

La suspensión del pago del precio.

El Código Civil reconoce al comprador una facultad legal de suspensión de su obligación del pago del precio en el artículo 1502, que pasamos a estudiar.

Artículo 1502: “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago”.

Siguiendo los pronunciamientos jurisprudenciales sobre el presente artículo, cabe señalar como presupuestos del mismo:

1.- Se ha planteado el ámbito de aplicación de este precepto. La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1941 declaró expresamente su aplicación exclusiva a la compraventa de inmuebles, excluyéndolo en la compraventa de muebles.

2.- No procederá la suspensión cuando los compradores en el momento de la perfección del contrato tuvieron conocimiento de la causa de la actual perturbación o de la amenaza para su pacífica posesión.

3.- La aplicación del artículo 1502 del Código Civil exige como requisito imprescindible que la decisión de suspender el pago del precio se notifique con carácter previo al vendedor (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2000, entre otras).

4.- Debe ser objeto de interpretación restrictiva.

5.- Solo el ejercicio de una acción reivindicatoria o hipotecaria puede justificar la suspensión del pago del precio. Esta es la posición jurisprudencial predominante (sin perjuicio de casos aislados que muestran mayor flexibilidad como la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1992, que extiende la aplicación del artículo 1502 no solo al ejercicio de una acción reivindicatoria o hipotecaria, sino a “toda perturbación posesoria grave en relación con la propiedad pacífica del bien adquirido).

Así, la Jurisprudencia ha negado que quepa la suspensión del pago del precio en casos como: la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la finca (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1989) o de una servidumbre de paso (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989).

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2004, partiendo de la interpretación restrictiva que hay que dar a este artículo y admitida en nuestro derecho, a diferencia del francés, la validez de la venta de cosa ajena, el comprador no puede invocar el artículo 1502 para suspender el pago del precio alegando simplemente que la cosa vendida no pertenecía al vendedor, cuando resulta que está disfrutando la posesión de la cosa con consentimiento de su propietario.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2005, el hecho de que el vendedor no fuese titular registral de la finca o la imposibilidad del comprador de obtener un préstamo hipotecario, no justifica la falta de cumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio, a menos que el vendedor se hubiese obligado expresamente en el contrato a reanudar el tracto registral a su favor antes de la venta o a facilitar al comprador la financiación hipotecaria del pago del precio.

6.- Sceavola consideró que el vendedor podía exigir la consignación del precio. En contra otros autores (Simó Sevilla).

El pago anticipado del precio.

Si el precio se anticipa, como es frecuente en las ventas sobre plano, es el propio legislador el que obliga al vendedor a establecer cautelas en beneficio del comprador.

Así, la Ley 57/1968, de 27 de julio, complementada por la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, obliga al vendedor a contratar un seguro de caución o un aval bancario, y depositar las cantidades percibidas en una cuenta especial a nombre del promotor, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que sólo podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Las garantías se cancelarán cuando se otorgue la cédula de habitabilidad  y se acredite por el promotor la entrega de la vivienda. La ejecución de la garantía procederá cuando se acredite la no iniciación de la construcción o la no entrega de la vivienda en el plazo pactado mediante documento fehaciente, entre los que se comprende el acta notarial.

En los últimos tiempos se ha producido una evolución jurisprudencial a favor del carácter esencial de estas obligaciones impuestas por la Ley 57/1968. La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2013, recogiendo la doctrina de las anteriores sentencias del mismo Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 y 10 de diciembre de 2012, reafirma el carácter esencial de estas obligaciones, distinguiendo no obstante los efectos del incumplimiento de las mismas, según la fase del iter contractual en la se produzca la reclamación. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución, pierde su relevancia.

El aplazamiento del pago. Sus garantías.

Si se aplaza el precio, la cuestión fundamental es la de las garantías del aplazamiento.

Respecto de las garantías en caso de aplazamiento del precio, cabe distinguir las legales de las convencionales.

En cuanto a las convencionales, dependerá del pacto entre las partes, que podrán acudir a garantías reales como la hipoteca en garantía del precio aplazado, la condición resolutoria explícita, a la que después nos referiremos, e, incluso a prendas sobre determinados bienes. En cuanto a las garantías personales, serán de la clase de las fianzas o avales, que pueden ser prestados por particulares o por entidades de crédito.

También cabe mencionar, como garantía convencional, el llamado pacto de reserva de dominio. Dicho pacto se concibe, según la tesis que podemos denominar como clásica, como una condición suspensiva, no de la perfección, pero sí de la consumación del contrato. No obstante, existe una posición doctrinal que concibe el pacto no como una condición suspensiva de la transmisión del dominio, sino como una garantía real a favor del vendedor sobre un bien cuyo dominio se transmite al comprador (así, Bercovitz). Se ha alegado en favor de esta posición, el artículo 90 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, que en su apartado 4 concede el carácter de crédito especialmente privilegiado a los plazos de la compraventa, de muebles o inmuebles, de bienes vendidos con reserva de dominio. Se alega también a favor de esta posición, según la cual, el vendedor lo que tendría es un derecho de realización ejercitable contra terceros, la prohibición del pacto comisorio (artículo 1859 Código Civil). En contra de esta interpretación, opina Miquel González (Nuevas perspectivas de derecho contractual. Editorial Bosch). También sigue la tesis clásica, el artículo 10 de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, de antimorosidad. La jurisprudencia ha seguido en general las soluciones de la llamada tesis clásica, aunque con matizaciones, sobre todo en la época reciente. Así, se ha admitido que el adquirente bajo pacto de reserva de dominio puede ejercitar las acciones que sean procedentes para la defensa de su derecho y, en particular, que pueda, en cuanto haya cumplido con los pactos de pago, ejercitar la acción de tercería de dominio frente a embargos contra su vendedor. En cuanto a su aplicación en la compraventa de muebles, nos remitimos a lo que después se dirá.

En cuanto a las garantías legales, el Código Civil contempla en diversos artículos la posición del vendedor en relación con el precio aplazado. Así, cabe citar:

1.- Con carácter general, el artículo 1129 establece los casos en los que el deudor pierde el derecho a invocar el término pactado. Remitimos su estudio al tema correspondiente.

La existencia de un régimen legal sobre vencimiento anticipado no excluye la posibilidad de que las partes hayan incluido en el contrato pactos sobre el vencimiento anticipado del término para el pago del precio. En casos de compraventa a favor de consumidores, puede plantearse el posible carácter abusivo de estos pactos, aunque, en relación con el pacto de vencimiento por impago de las cuotas pactadas en el préstamo hipotecario, el Tribunal Supremo se ha mostrado favorable a su validez (Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2008, que declara la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado por impago de alguna cuota) y ello al margen de que la Ley de protección de deudores hipotecarios 1/2013, de 14 de mayo, haya reformado el 693 LEC, quedando limitada esta facultad al caso de impago de tres cuotas mensuales o de un número de cuotas equivalente a tres meses de incumplimiento, norma que es aplicable al préstamo hipotecario, aunque cabría plantearse su posible aplicación analógica al supuesto de precio aplazado por pacto entre vendedor y comprador.

2.- El artículo 1467 Código Civil, estudiado en el tema anterior, permite al vendedor suspender la entrega de la cosa, aun cuando se hubiese pactado un plazo para el pago del precio, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de suerte que corre riesgo de perder el pago del precio, salvo que afiance pagar en el plazo convenido.

3.- Lo establecido en el artículo 1503 Código Civil, según el cual:

“Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1124.”

Este artículo está referido al caso de venta de un inmueble con precio aplazado, en el que el vendedor ya haya efectuado la entrega de la cosa, y autorizaría en el caso de “fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y del precio” a promover inmediatamente la resolución sin esperar al plazo. El artículo puede ponerse en relación con el artículo 1129.1 del Código Civil, según el cual, perderá el obligado todo derecho a utilizar el plazo cuando, después contraída la obligación, resultare insolvente, salvo que garantice la deuda, previsión esta última que también parece aplicable al caso del 1503.

Aunque se refiere expresamente este artículo a los inmuebles, se ha defendido su aplicación analógica a los muebles, aunque respecto de éstos debe tenerse también en cuenta el régimen propio del artículo 1505 del Código Civil, del que nos ocuparemos a continuación.

- Conforme al artículo 1505 Código Civil: “Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.”

El que la resolución se produzca en interés del vendedor se interpreta en el sentido de que éste puede optar por la resolución o por exigir el cumplimiento (Díez Picazo y Gullón; Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1956).

- Por último, el propio artículo 1503 se refiere al régimen general de resolución de las obligaciones recogido en el artículo 1124 Código Civil, cuyo estudio se realiza en el Tema correspondiente.

Además de referirnos a continuación a las especialidades del artículo 1504 Código Civil, cabe apuntar que la actual Ley Concursal de 9 de junio de 2003, regula los efectos del concurso en contratos con obligaciones recíprocas en sus artículos 61 y 62. Conforme a los mismos, desde la perspectiva del pago del precio, si el vendedor hubiera cumplido su obligación de entrega y la obligación del comprador de pagar el precio ha quedado aplazada, producido el concurso del comprador antes del vencimiento del plazo previsto para el pago, no se otorga al vendedor otro derecho que incluir su crédito en la masa pasiva del concurso, sin que pueda resolver el contrato ni venza anticipadamente la obligación del comprador –así resulta del artículo 61 de la Ley Concursal-. Además, se tendrá por no puesta la cláusula que estableciese la facultad de extinción o resolución del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes -artículo 61.3 Ley Concursal-. 

La condición resolutoria explícita. El artículo 1504 Código Civil.

La cuestión de la condición resolutoria explícita tiene una importante vertiente registral, que se estudia en detalle en los temas de derecho hipotecario, y que legislativamente contempla el artículo 11 Ley Hipotecaria, que explícitamente se refiere a la figura, señalando que la expresión del aplazamiento del pago no producirá efectos contra terceros, salvo que se garantice aquél mediante hipoteca o “condición resolutoria explícita”. Su régimen se desarrolla en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, particularmente en cuanto a su eficacia registral y los requisitos para la reinscripción, precepto que ha sido objeto de una interpretación restrictiva por la DGRN, desde su “clásica” resolución de 29 de diciembre de 1982. El estudio detallado de estas cuestiones las remitimos a los temas de derecho hipotecario, centrándonos aquí en el estudio del artículo 1504 del Código Civil.

Artículo 1504 Código Civil: “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”

Según la opinión mayoritaria, este artículo constituye la regla especial aplicable en materia de resolución de compraventa de inmuebles, con independencia de que las partes hayan o no previsto expresamente la resolución en caso de incumplimiento –el llamado pacto comisorio o condición resolutoria explícita-.

Frente a esta posición mayoritaria, algunos autores consideran que el artículo 1504 – en particular la previsión de que el Juez no pueda conceder nuevo término tras el requerimiento- sólo se aplicará al caso en que exista pacto comisorio expreso. Así, Gomá Salcedo (Instituciones de derecho civil. Editorial Bosch).

Aunque el artículo 1504 se refiera expresamente a la resolución por falta de pago “del precio”, la DGRN ha admitido la inscripción de la condición resolutoria explícita en caso de incumplimiento de prestaciones no pecuniarias, como por ejemplo las derivadas del contrato de alimentos, en posición que confirmó la reforma del Código Civil por Ley de 18 de noviembre de 2003, que introduce la regulación expresa del contrato de alimentos y permite la garantía mediante condición resolutoria explícita – artículo 1797 Código Civil-.

Cuestión distinta es la de la aplicación del artículo 1504 como régimen general de resolución a contratos distintos de la compraventa. La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1995, es contraria a su aplicación analógica al contrato de permuta, en un supuesto de cesión de suelo por obra, no siendo exigible, según la sentencia, el requerimiento resolutorio como requisito previo necesario para la resolución. La Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2009 niega que pueda invocarse su aplicación analógica en un contrato de opción de compra, rechazando la alegación de no caducidad de la opción no ejercitada en plazo en base a la falta de requerimiento del concedente de la opción.

La Jurisprudencia ha señalado que el artículo 1504 debe ser interpretado conjuntamente con el artículo 1124 Código Civil, que recoge el régimen general de la resolución por incumplimiento. El estudio de dichos requisitos objetivos –incumplimiento grave-, y subjetivos –superación de la tesis que exigía la voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento-, los remitimos al tema correspondiente. De conformidad con las reglas generales en materia de resolución, solo podrá pedirla el vendedor que hubiese cumplido su obligación.

Nos centraremos como especialidad de este artículo, frente al régimen general de resolución, en el requerimiento de resolución.

El requerimiento resolutorio implica una intimación a que el comprador se avenga a resolver la obligación y a no poner obstáculos a ese modo de extinguirla (como dicen las sentencias de 28 de enero de 1999 y 24 de julio de 1999), declaración unilateral de voluntad a la que la ley anuda un efecto resolutorio (sentencias de 30 de diciembre de 1997 y 27 de febrero de 1999). El vendedor no está obligado a requerir previamente de pago al deudor (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2001). No obstante, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2000, es posible articular el requerimiento de forma compleja, de manera que la resolución quede condicionada al transcurso de un plazo concedido al comprador sin que este cumpla su obligación. En el Derecho navarro, la Ley 486 de su Compilación prevé que la resolución tendrá lugar transcurrido un mes y un día desde el requerimiento para el pago.

Se trata de una declaración de voluntad recepticia. Este carácter recepticio del requerimiento resolutorio impone que el mismo llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

El Código Civil prevé que pueda realizarse judicialmente o por acta notarial.

En cuanto al judicial, podrá practicarse en acto de conciliación previo a la demanda.

La incompetencia territorial del Juez de la conciliación no obsta a la validez del requerimiento.

Parece que el requerimiento debe ser previo a la demanda de resolución y por ello la propia demanda no tendrá el valor de requerimiento resolutorio, y así lo había declarado el Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 rectifica esta doctrina y entiende que la propia demanda tiene el valor de requerimiento para la resolución.

En cuanto al requerimiento notarial, la jurisprudencia admite su práctica tanto a través de un acta de requerimiento como de un acta de remisión de documentos por correo, esto es sin intervención personal del notario en la notificación (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1985, en un supuesto en que quedó acreditado que el comprador había recibido el requerimiento). Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2001 rechaza la eficacia de un requerimiento practicado por acta notarial en la que la notificación se intentó primero personalmente por el Notario y, siendo esta imposible, se realizó mediante envío por correo certificado, por no resultar justificado que el comprador recibiera efectivamente el requerimiento. La Resolución DGRN de 10 de julio de 2013 rechaza la eficacia del requerimiento practicado mediante el acta de remisión de documentos por correo regulada en el artículo 201 Reglamento Notarial, considerando que siempre deberá acudirse al acta de requerimiento regulada en el artículo 202 Reglamento Notarial, dando al requerido la opción de contestar en la propia acta, y afirmando que la remisión por correo certificado con acuse de recibo solo es factible si falla el primer intento de notificación personal.  

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2009 admitió la eficacia del requerimiento no judicial ni notarial, sino por otros medios fehacientes, como el telegrama o el burofax. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 rectifica esta doctrina, considerando ineficaz el requerimiento por medios extrajudiciales distintos del notarial, aunque admite que la propia demanda de resolución tenga el valor de requerimiento judicial (lo que supone en la práctica que resulta innecesario la práctica de un requerimiento notarial previo para la resolución del contrato).

El requerimiento de resolución al comprador puede realizarlo por sí solo cualquiera de los herederos del vendedor fallecido, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2005 y 13 de febrero de 2003.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2003 atribuye efectos al requerimiento efectuado en nombre de una sociedad por quien no había justificado ante el notario en el momento del otorgamiento del acta de requerimiento la representación de la sociedad, declarando “el requerimiento puede verificarse a instancia de la parte vendedora por su representante o un simple mandatario sin representación, es decir, por cuenta del vendedor y no necesariamente en nombre de ella”.

El requerimiento debe efectuarse solo al comprador.

Como regla general, la resolución del contrato no afectará a los derechos de los terceros de buena fe, según se desprende de último párrafo del artículo 1124, que se remite a los artículos 1295 y 1298 del Código Civil y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. Para que sea oponible al tercero la condición resolutoria explícita, debe haberse inscrito en el Registro de la propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, a lo que ya hemos aludido previamente.

La Ley Concursal de 9 de julio de 2003 asimila la recuperación del bien sobre la base de una condición resolutoria explícita con el régimen de ejecución de garantías reales sobre el bien, sometiéndola a los períodos de suspensión que en dicha Ley se establece, cuando se trate de bienes afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado.

Las garantías del vendedor en la venta a plazos de bienes muebles.

La Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles recoge una regulación particular de estos contratos de ventas a plazos que recaen sobre bienes muebles no consumibles e identificables y el aplazamiento del precio sea superior a tres meses, así como de su financiación y de las garantías que se constituyan para asegurar el pago.

El aplazamiento de pago es una de las modalidades del crédito al consumo por lo que debe tenerse en cuenta también la Ley 16/2011, de 24 de junio de contratos de crédito al consumo.

En cuanto a las garantías del vendedor, además de las convencionalmente pactadas, como la fianza o la cláusula penal, existen garantías establecidas legalmente. Si el pago se garantizase convencionalmente con hipoteca o prenda sin desplazamiento, sobre los bienes objeto del contrato, en cuanto en tal caso el contrato quedaría excluido del ámbito de la Ley (artículo 5.3).

Las garantías que la Ley prevé son las siguientes:

1.- La resolución por incumplimiento.

Debe tenerse en cuenta el artículo 10 de la Ley:

“1. Si el comprador demora el pago de dos plazos o del último de ellos, el vendedor, sin perjuicio de lo que dispone el artículo siguiente, podrá optar entre exigir el pago de todos los plazos pendientes de abono o la resolución del contrato.

Cuando el vendedor optare por la resolución del contrato, las partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones realizadas. El vendedor o prestamista tendrá derecho:

a) Al 10 por 100 de los plazos vencidos en concepto de indemnización por la tenencia de las cosas por el comprador.

b) A una cantidad igual al desembolso inicial, si existiera, por la depreciación comercial del objeto. Cuando no exista el desembolso inicial, o éste sea superior a la quinta parte del precio de venta al contado, la deducción se reducirá a esta última.

Por el deterioro de la cosa vendida, si lo hubiere, podrá exigir el vendedor, además, la indemnización que en derecho proceda.

2. La falta de pago de dos plazos o del último de ellos dará derecho al tercero que hubiere financiado la adquisición en los términos del artículo 4 para exigir el abono de la totalidad de los plazos que estuvieren pendientes, sin perjuicio de los derechos que le correspondan como cesionario del vendedor y de lo dispuesto en el artículo siguiente.”

2.- La cláusula de reserva de dominio, que sólo existirá si se pacta expresamente.

Debe tenerse en cuenta que la Ley 28/1998, de Compraventa de muebles a plazos excluye, entre otras hipótesis, la compraventa de bienes muebles para su reventa (artículo 5.1). Esto ha planteado las garantías que el vendedor puede adoptar, en caso de precio aplazado, sobre los bienes vendidos para su reventa por el comprador, especialmente si puede constituir sobre los mismos una auténtica reserva de dominio inscribible en el Registro de Bienes Muebles. A favor se pronuncia la Resolución DGRN de 5 de junio de 2012, en cuanto a vehículos adquiridos en stock para su reventa.

3.- La prohibición de enajenar o de realizar cualquier otro acto de disposición en tanto no se haya pagado la totalidad del precio o reembolsado el préstamo, sin la autorización por escrito del vendedor o, en su caso, del financiador, es una cláusula obligatoria del contrato.

Para que sean oponibles frente a terceros las reservas de dominio o las prohibiciones de disponer habrán de inscribirse en el Registro de Bienes Muebles.

La inscripción proporciona además otras ventajas, como la llamada tercería registral que establece el artículo 15.3 en términos análogos a los que dispone para los inmuebles el artículo 38.3 de la Ley Hipotecaria.

El acreedor, para el cobro de los créditos nacidos de los contratos otorgados en escritura pública o en póliza intervenida, así como de aquellos contratos formalizados en modelo oficial e inscrito en el Registro de Bienes Muebles, gozará de la prelación y preferencia establecidos en los artículos 1922.2 y 1926.1 del Código Civil.

Francisco Mariño Pardo. Julio 2013. Revisado Septiembre 2014.