"Playa de Llas-Foz."TEXTO
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El 3 de abril de 1952 doña María de la Asunción Planas Jordá, representada por su padre y apoderado, don José María Planas Sarrato, concedió a doña María Lourdes Jordá Pons, en escritura autorizada por el Notario de Bacelona don Eduardo García de Enterría el derecho de opción de compra de una finca de su propiedad llamada "Manso Albareda", situada en los términos municipales de Prats del Rey y Veciana, del partido de Igualada, según cuya cláusula 3ª la propietaria o quien de ella haya causa no podrá enajenar, gravar ni de otro modo disponer de la finca optada sin el expreso consentimiento de la señora obstante, mientras se halle vigente el plazo para el ejercicio de la opción sin que esta condición pueda ser ignorada ni vulnerada por causa ni motivo de ninguna clase; y que también se pactó en la cláusula 5ª de la misma escritura que "la señora optante, durante el plazo de opción, tendrán la administración de la finca optada, con las más ámplicas facultades, con derecho a percibir los honorarios correspondientes y sin obligación de rendir cuentas de tal administración sino en el momento de hacer uso del derecho de opción o en el de transmitirlo a un tercero, o en el de vencer el plazo de opción sin ejercitar ésta";
"Inscrito el precedente documento en unión de los demás acompañados, donde indican los cajetines puestos al margen de la descripción de la finca, en cuyas inscripciones se han dejado de consignar la limitación de dominio estipulada por no tener acceso la misma en el Registro conforme al artículo 27 de la vigente Ley Hipotecaria, y la administración de la finca, dado el carácter de la misma de obligación personal".
Los problemas planteados en este expediente hacen referencia a los efectos jurídicos que deben atribuirse a una prohibición de enajenar y al pacto sobre la administración de una finca que se concede a la recurrente en un contrato de compra, y como consecuencia al posible acceso de dichas estipulaciones al Registro de la Propiedad;
Aun dadas las diversas opiniones que sobre la naturaleza del derecho de opción se sustentan en la doctrina, es indudable que en nuestro ordenamiento jurídico puede inscribirse en el Registro siempre que las partes configuren el contrato que lo establezca con los requisitos que señala el artículo 14 del Reglamento Hipotecario;
Los efectos de la opción inscrita implican más que una prohibición de enajenar una facultad preferente de adquirido por parte de la optante, y si bien nada impide que en el contrato se pacte una prohibición de disponer para robustecer el derecho a la persona favorecida por la opción, el Registrador al calificar deberá distinguir cuidadosamente entre uno y otra, a fin de que cuando la prohibición de enajenar no reúna los requisitos exigidos por la Ley, se deniegue su inscripción;
La jurisprudencia de este Centro Directivo ha tratado de restringir al campo obligacional los efectos propios de las prohibiciones de disponer; que los artículos 26 y 27 de la nueva Ley Hipotecaria de 1944 determinan las prohibiciones que pueden ser inscritas en el Registro, y como la discutida parece hallarse comprendida en el supuesto del último precepto citado por haberse constituido en un acto "inter vivos" a título oneroso, hay que estimar correctamente fundada la nota de calificación que no puede quedar desvirtuada por la alegación del recurrente de que el derecho de opción contituye una forma de garantía real, que asegura el cumplimiento de la prohibición, inscribible al amparo del párrafo final del repetido artículo 27, puesto que aun admitida tal afirmación, siempre resultaría autorizada la inscripción de la garantía en sí y no la de una prohibición, criterio que además se halla confirmado en el artículo 57 del Reglamento Hipotecario;
Las amplias atribuciones para la administración concedidas a la beneficiaria de la opción no pueden ser inscritas en el Registro, ni como contrato independiente, ni como pacto especial agregado al derecho constituido, por tener un marcado carácter obligacional y porque el Registro de la Propiedad sólo tiene por objeto la inscripcón o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, circunstancia por la que la Ley Hipotecaria prohibe el ingreso de los derechos de naturaleza personal, y ordena la cancelación de aquellos que indebidamente hubieran podido inscribirse, todo ello sin perjuicio de la eficacia civil que les corresponda.