Notario

La importante Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª de 15 de enero de 2015 sienta doctrina sobre el enriquecimiento injusto del acreedor que resulta adjudicatario en un procedimiento de ejecución hipotecaria por un valor muy inferior al de mercado y después vende el bien adjudicado por precio muy superior al valor de adjudicación.

En el caso, una entidad de crédito (BBVA) se adjudica un inmueble hipotecado en un procedimiento de ejecución hipotecaria por el 50% de su valor de tasación, cifra que no cubría totalmente la deuda generada por el préstamo hipotecario. A continuación, la misma acreedora interpone un procedimiento ejecutivo ordinario reclamando la cantidad pendiente no cubierta con el valor de adjudicación. Los deudores se oponen, alegando que debía entenderse cubierta la deuda con el inmueble adjudicado, atendiendo al valor de tasación fijado en la escritura por el propio Banco, invocando la doctrina del abuso de derecho. Esta pretensión fue desestimada por el Juzgado de instancia, considerando la doble responsabilidad real y personal surgida para el deudor del préstamo hipotecario.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación. Argumenta la Audiencia que, ante la falta de postores en la subasta, la ley prevé la adjudicación por el acreedor " por una cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba", lo que entiende que implica una dación en pago.

El artículo 671 LEC contempla el supuesto de subasta sin ningún postor, estableciendo:

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

Parece que la alternativa entre la adjudicación por el 50% del tipo de subasta y la cantidad que se le deba por todos los conceptos implica que el acreedor pueda optar por la que implique una cifra menor, como expresamente se prevé al regular la adjudicación de la vivienda habitual del deudor. Por ello, no existe una dación en pago legal (fuera del supuesto especial del deudor en umbral de exclusión), pues el acreedor optará por la primera alternativa cuando la deuda supere el 50 % del valor de tasación.

Así lo reconoce el Tribunal Supremo en la sentencia que comentamos, afirmando:

"La Ley no prevé su adjudicación, en todo caso, por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca, sino que expresamente legitima al acreedor hipotecario para optar por la adjudicación por el 50% del valor de tasación, sin perjuicio de que en reformas legislativas posteriores este porcentaje se hubiera incrementado (al 60% y luego al 70%), en caso de vivienda habitual del deudor. En este contexto, el art. 579 LEC preveía que cuando la ejecución se hubiera dirigido exclusivamente contra un bien hipotecado en garantía de una deuda dineraria, como es el caso, si, subastado el bien hipotecado, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podía pedir el embargo por la cantidad que faltaba y la ejecución proseguiría con arreglo a las normas ordinarias aplicable a toda ejecución. Esta norma ha sido reformada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que sustituyó la facultad de pedir el embargo por la cantidad que faltara, por la de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte. En cualquier caso, el acreedor sigue teniendo la facultad de reclamar el importe de su crédito no satisfecho y dirigirse para ello contra el resto del patrimonio de sus deudores".

Se recuerda, además, que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 30 de abril de 2014 declaró que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en ese litigio (art. 671 LEC ), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva.

Pero, en pronunciamiento claramente obiter dicta y que deja dudas sobre su verdadero ámbito, procede a continuación el Tribunal Supremo a plantearse su anterior doctrina sobre el enriquecimiento injusto a favor del acreedor resultante de la aplicación de las reglas de las subastas inmobiliarias.

El Tribunal Supremo recuerda su anterior postura negativa, basada en la imposibilidad de aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando el desequilibrio patrimonial encontraba directa justificación en la aplicación de una norma legal. 

Así, la Sentencia 128/2006, de 16 de febrero, con cita de la Sentencia 750/2005, de 21 de octubre, declara:

"el enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas. Y esta Sala ha dicho que el enriquecimiento sin causa solo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, que aquí se produce y se ha explicado. ( Sentencias de 18 de enero de 2000 , de 5 de mayo de 1997 , de 4 de noviembre de 1994 , de 19 de febrero de 1999 , entre otras muchas)...la jurisprudencia ha considerado que -una vez declarado dicho procedimiento acorde con los derechos constitucionales en sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 y 17 de mayo de 1985 - no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. Para ello debe tenerse en cuenta, entre otros extremos, que -aunque no era todavía aplicable a esta adjudicación lo dispuesto en la LEC 2000, que permite al deudor evitar la adjudicación del inmueble en las subastas sin ningún postor si el acreedor que la solicita no ofreciere, al menos, el 50% del valor de tasación del mismo ( artículo 671, por remisión del artículo 691.4º , cuando se trata de bienes hipotecados)-, el apartado 12ª del art. 131 LH ofrecía al deudor la facultad de mejorar la postura o buscar un tercero que lo hiciese. En definitiva, el marco legal que regía imperativamente dicho proceso facultaba al acreedor a obtener dicha adjudicación en favorables condiciones si el deudor se aquietaba a la oferta efectuada en tercera subasta no haciendo uso de aquella facultad. »La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr., SSTS de 15 de noviembre de 1990 , 4 de julio de 1993 y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005 ), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable, ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue 'irrisorio y absolutamente desproporcionado' ( STS de 8 de julio de 2003)".

Esta doctrina fue reiterada por sentencias posteriores, como la Sentencia 829/2008, de 25 de septiembre.

Partiendo de esta jurisprudencia, el Tribunal Supremo matiza ahora "el rechazo en todo caso a la posibilidad de que pudiera existir enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía".

Según la sentencia:

"El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso, que no es el que nos corresponde juzgar, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014 )], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada".

Se utilizan aquí conceptos indeterminados como "lapso de tiempo relativamente próximo" o "plusvalía muy relevante", que sin duda generarán dificultades en la aplicación de esta pretendida nueva doctrina jurisprudencia.

Pero es que, además, el Tribunal Supremo nos recuerda a continuación que, tras la reforma efectuada por la Ley 1/2013, de 13 de mayo, el artículo 579 LEC contempla esta situación, al prever:

"en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante".

Al resultar ya la cuestión regulada legislativamente, se genera entonces la duda de en qué medida y a qué supuestos sería de aplicación la nueva doctrina jurisprudencia, pues a los expresamente regulados legislativa -la adjudicación de la vivienda habitual- no parece que pudiera aplicarse una doctrina jurisprudencial que alterase los términos legales, y, respecto de los no regulados, como la adjudicación de un bien que no sea vivienda habitual- es dudoso, por la misma razón, que quepa alterar la decisión legislativa de excluirlos de este régimen.