Tema 78. Arrendamientos rústicos: Legislación especial. Ámbito de aplicación. Constitución, contenido, duración y extinción. Sucesión del contrato y derecho de retracto. El acceso a la propiedad.
La legislación vigente sobre la materia está constituida por la Ley de 26 de noviembre de 2003 de Arrendamientos rústicos (entra en vigor: 27 de mayo de 2004).
La Ley de reforma parcial 26/2005, de 30 de noviembre, modifica nuevamente la legislación de arrendamientos rústicos en aspectos como el plazo mínimo del arrendamiento o la reintroducción de los derechos de adquisición preferente a favor de determinadas clases de arrendatarios.
La habilitación competencial del legislador estatal se funda en su competencia para regular la legislación civil conforme al artículo 149.1.8º de la Constitución, sin perjuicio de la posible habilitación del legislador autonómico con competencias para establecer un derecho civil propio.
Además de la Legislación general sobre arrendamientos rústicos, hay que mencionar la legislación especial sobre arrendamientos rústicos históricos, tanto la estatal de 10 de febrero de 1992, como la gallega de 16 de abril de 1993 o la valenciana (Ley de 15 de diciembre de 1986).
(En relación con esta última se dictó la Sentencia Del Tribunal Constitucional de 28 de septiembre de 1992, según la cual la competencia de las CCAA para regular en materia de arrendamientos puede basarse en la existencia de un derecho consuetudinario no compilado).
Según la Disposición Transitoria 1ª de la nueva LAR: “Los contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración”.
Ámbito de aplicación.
1.- Ámbito material.
Establece el artículo 1 de la Ley:
“1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a la presente Ley. Supletoriamente regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado”.
El artículo 4.2 de la LAR dice que: “Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza”.
Según el artículo 2 LAR, se entenderá que el arrendamiento es de explotación cuando sea ella objeto del contrato en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario. En estos arrendamientos de explotaciones las disposiciones de la LAR serán dispositivas (se aplicarán en defecto de lo que las partes hayan acordado).
Los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o a las explotaciones integrarán el contenido del contrato (la reforma de 2005 suprime la referencia al pacto en contrario).
Se añade en el artículo 4 que una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
No se consideran arrendamientos rústicos, según el artículo 5 LAR, los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular.
El artículo 6 establece:
“Quedan exceptuados de los preceptos del presente texto legal:
1. Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
(La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1994 consideró que existía fraude de ley en la renovación de la relación arrendaticia por sucesivos contratos de temporada, declarando que el contrato así prorrogado quedaba sujeto a la Ley de Arrendamientos rústicos).
2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial que sea aplicable.
(La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1994 señala que no es aplicable esta excepción al caso de una finca aportada a una fundación benéfico-social, sino que la excepción es relacionable con situaciones expropiatorias o con las contempladas en el D 118/1973 de 12 Enero (Ley de Reforma y Desarrollo Agrario).
4. Los que tengan como objeto principal:
a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
c) La caza.
d) Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
e) Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las Corporaciones Locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas”.
2.- Ámbito territorial.
Según la Disposición Final 2ª, la Ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con competencia en materia de derecho civil, foral o especial.
Aparte de la regulación especial de arrendamientos rústicos históricos, hay Comunidades Autónomas que cuentan con normativa específica sobre arrendamientos rústicos, existiendo normas en general de alcance parcial, aunque en varias Comunidades existe una regulación general, como Galicia -Ley de Derecho civil de 14 de junio de 2006-; Navarra -Leyes 588 y siguientes de la Compilación que se ocupan en general del arrendamiento de cosas-; Cataluña -Ley 1/2008, de 20 de febrero, de Contratos de Cultivo de Cataluña, que regula el arrendamiento rústico y la aparcería-.
Constitución, contenido, duración y extinción.
A. Constitución.
Elementos personales.
Según el artículo 9.1 LAR, podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
El artículo, en su actual redacción dada por la reforma de 2005, reintroduce el concepto de agricultor profesional. Sin embargo, no exige expresamente que el arrendatario sea agricultor profesional, lo que ha llevado a algunos autores a sostener que la reintroducción de este concepto en la LAR no condiciona la posibilidad de ser arrendatario, sino tan solo la de ejercer ciertos derechos, básicamente los de adquisición preferente, según después veremos.
En cuanto a la capacidad de las personas físicas, la antigua Ley establecía, como principio general, que la capacidad para arrendar conforme a la LAR era la necesaria para enajenar. Desaparecida esta regla, debemos considerar al arrendamiento un acto de administración, salvo que por sus circunstancias, básicamente su duración superior a seis años (criterio recogido en el artículo 1548 Código Civil), pueda encuadrarse dentro de los de administración extraordinaria que precisan los mismos requisitos que los actos de disposición. La distinción entre acto de administración ordinaria y extraordinaria es siempre cuestión a decidir teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, siendo la duración del arrendamiento un criterio prioritario pero no único.
Respecto a los menores, el apartado 4 del artículo 9 dispone que el menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario (artículo 10 LAR).
(La Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1996 consideró que este artículo era aplicable al arrendamiento otorgado por el fiduciario).
En cuanto a las personas jurídicas, el actual artículo 9 LAR introduce un catálogo y una serie de exigencias para que las personas jurídicas puedan ser arrendatarias.
En todo caso, podrán ser arrendatarias: las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes (quienes podrán ejercitar también los derechos de adquisición preferente).
Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformación (SAT), deberán tener incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado.
También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.
En todo caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío. Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.
En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número de miembros que las compongan.
No será de aplicación la limitación a las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas,
No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras, con la excepción de las personas y entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados y las personas físicas que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario, y las personas y entidades que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.
Elementos reales.
Son la cosa (finca) y el precio (renta).
1) Finca.
El objeto del contrato ha de ser una finca rústica o una parte de ella susceptible de aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, que se cede temporalmente a cambio de un precio o renta.
Del artículo 7 se desprende que las normas de la Ley no se aplicarán a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el Título I de la misma, o a aquellos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley de 13 de abril de 1998 del Suelo y Valoraciones.
(El artículo 27.1 de la Ley del suelo de 13 de abril de 1998, tras su reforma por la Ley 10/2003, de 22 de mayo, se refería al “suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya las condiciones para su desarrollo”.
El actual Texto Refundido de la Ley del suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, distingue dos situaciones básicas en las que se puede encontrar el suelo: la de suelo rural y la de suelo urbanizado. Aunque no recoge la categoría de suelo urbanizable, dentro del suelo rural existe una subcategoría integrada por aquellos terrenos para el que los instrumentos de ordenación prevean o permitan su paso a suelo urbanizado, la cual podría ser asimilable a estos efectos al anterior suelo urbanizable. Las categorías de suelo urbanizable, con sus modalidades de programado o delimitado o no, siguen siendo recogidas por las legislaciones urbanísticas autonómicas).
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
(El apartado c) de este artículo 7.1, que se refería a "Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.", fue suprimido por la Ley de reforma 26/2005)
Si durante el contrato sobreviene alguna de estas circunstancias, puede el arrendador poner fin al contrato preavisando al arrendatario con un año de antelación. También se aplica al arrendamiento de explotaciones cuando estas circunstancias afectasen a sus elementos en una proporción superior al cincuenta por ciento (artículo 7.2).
2) Renta.
Destacamos lo siguiente:
Se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. Si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero (artículo 13.1 LAR). También podrá convenirse que la renta consista en todo o en parte en la mejora de modernización de la explotación o de transformación de la finca (Disposición Adicional 1ª LAR. Por lo tanto el llamado arrendamiento ad meliorandum no es una modalidad atípica, sino que queda sujeto a la LAR).
Las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. La revisión requiere pacto expreso. Si existiera dicho pacto pero no se indicase el índice o método de revisión, se revisaría la renta según el índice de garantíal de competitividad (artículo 13.2, redactado por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía).
Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año (artículo 13.2 LAR).
El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico, por años vencidos en el domicilio del arrendatario, debiendo el arrendador entregarle recibo del pago.
Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho (artículo 15 LAR).
Elementos formales.
Según se desprende del artículo 11 LAR, los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. No obstante, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán del solicitante.
La reforma de la Ley 26/2005, introdujo los párrafos 2º y 3º en el apartado 1 del artículo 11, según los cuales:
"A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad."
(El párrafo 2º se corresponde con la presunción general de onerosidad de los actos. Lo que no es preciso bajo la vigencia de la LAR 2003 es recoger en la escritura la expresión de que en caso de que en la finca no arrendada no se ha hecho uso durante los seis años anteriores del derecho a recuperar la finca, que establecía el artículo 91 de la antigua LAR 1980 – Resoluciones DGRN de 16 de diciembre de 2004, 10 de marzo de 2005, 30 de junio de 2005).
Los arrendamientos de explotación deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas otras circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato (11.2 LAR).
Contenido.
Derechos y obligaciones de las partes.
Los derechos del arrendador son, entre otros:
1.- Percibir la renta en los términos convenidos.
2.- Derecho a revalorizar la renta o en su caso rescindir el contrato si realiza obras, mejoras o inversiones que sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción
Sus obligaciones son:
a) Entregar al arrendatario la finca objeto del contrato en los términos convenidos (1554.1 Código Civil).
b) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo del contrato (1554.2 Código Civil).
c) Pagar la contribución que recaiga sobre la propiedad.
d) Contribuir al seguro de riesgos suscrito por el arrendatario, en la parte que este último le haya repercutido (conforme al artículo 16 de la LAR).
e) Permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que pueda realizar el arrendatario (artículo 17 LAR).
Los derechos del arrendatario son:
a) Asegurar la producción normal de la finca o explotación contra los riesgos normalmente asegurables, repercutiendo contra el arrendador una parte de la prima (artículo 16 LAR).
b) Determinar el tipo de cultivo de la finca, siendo nulos los pactos que impongan al arrendatario restricciones sobre el tipo de cultivo o destino de los productos, salvo los que traten de evitar que la tierra sea esquilmada o se apoyen en disposiciones legales o reglamentarias. Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes (artículo 8 LAR).
Sus obligaciones serán:
a) Pagar la renta y demás cantidades legalmente repercutibles o asimiladas a aquélla.
b) Pagar la prima del seguro que contrate para los riesgos de los productos.
c) Devolver la finca al término del contrato en la forma que la recibió.
En cuanto a los derechos y obligaciones de las partes relativos a gastos y mejoras, cabe decir:
Como principio general, el arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante. Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse (artículo 17.1 y 2 LAR).
Incumbe al arrendador (artículo 18 LAR):
1.- Realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato. No tendrá derecho a elevar la renta por ello.
Si no las realizare, después de requerido por el arrendatario, podrá éste optar por (artículo 18.2 LAR):
1.- Compelerle a ello judicialmente;
2.- Resolver el contrato;
3.- Obtener una reducción proporcional de la renta;
4.- Realizarlas él mismo, reintegrándose con las rentas pendientes a medidas que vayan venciendo.
Además podrá reclamar la indemnización de daños y perjuicios (según inciso añadido por la Ley 26/2005).
En cuanto a los límites de esta obligación, podemos señalar los siguientes:
- Si la finca estuviese en estado de ruina.
- El artículo 18.3 de la LAR: cuando la finca arrendada sufra daños no indemnizables por causa de fuerza mayor, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará obligado el arrendador a realizarla, pudiendo el arrendatario optar por rescindir el contrato o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar.
2.- También incumben al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada. Sin embargo, cuando sean de tal entidad y naturaleza que supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta o bien a la rescisión del contrato, si el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización (artículo 19.1 y 2 LAR).
Incumbe al arrendatario:
1.- Efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas resultase otra cosa (artículo 20.1 LAR).
2.- El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sobre protección del medio ambiente y protección del patrimonio histórico y de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil (artículo 20.2 LAR).
(La reforma de la Ley 26/2005 modifica este apartado 2 del artículo 20, limitando la facultad de hacer desaparecer los cerramientos).
3.- Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario (artículo 20.3 LAR) (presunción iuris tantum).
4.- Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador (artículo 20.4 LAR, introducido por la reforma de la Ley 26/2005).
5.- En cuanto a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.
Asimismo, y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador (artículo 21 LAR, cuyo segundo párrafo fue añadido por la Ley 26/2005).
Duración.
El artículo 12 LAR, ha sido modificado por la Ley 26/2005, siendo su redacción actual la siguiente:
“1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor."
(La reforma de 1995 redujo el plazo mínimo de los arrendamientos a cinco años. La redacción inicial de la actual LAR lo fijó en tres años, volviendo a situarlo la reforma de 2005 en 5 años. En Galicia existe libertad de pacto -artículo 39 Ley de Derecho civil de Galicia-, con la excepción del arrendamiento de lugar acasarado, para las que si se prevé una duración mínima de cinco años. En Cataluña la duración mínima es de siete años, con posibles prórrogas de cinco años -artículos 17 a 19 de la Ley de Contratos de Cultivo de Cataluña-).
"2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente."
(También modifica la Ley 26/2005, este apartado segundo estableciendo la presunción de duración a falta de pacto de cinco años, en lugar de la previsión inicial de la Ley que la fijaba en tres años).
Otra limitación a la libertad de pacto viene impuesta por la propia naturaleza temporal del contrato. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre 1984 consideró contrario a la naturaleza del contrato y nula en consecuencia, una cláusula que permitía al arrendatario prorrogar el contrato a su voluntad y sin limitación alguna. La Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2002 considera válido el establecimiento de un arrendamiento rústico durante toda la vida del arrendatario (aunque atendiendo sobre todo a las particularidades del caso enjuiciado).
"3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato."
(La reforma de la Ley 26/2005, también modifica el plazo de las prórrogas tácitas, sustituyendo el de la versión inicial la Ley de tres años por el de cinco años, en la redacción vigente).
Extinción.
Establece el artículo 24 LAR que el arrendamiento termina en los siguientes casos:
a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total. La ley regula detalladamente los derechos de arrendador y arrendatario en caso de expropiación.
b) Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
g) Por resolución del derecho del arrendador.
h) Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Por lo que se refiere a la resolución, el contrato se resolverá a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes (artículo 25 LAR):
a) Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas (este apartado fue modificado por la Ley 26/2005, introduciendo la posibilidad de enervar el desahucio. Dicha posibilidad se halla regulada en el artículo 22.4 de la LEC, que, entre otros aspectos, admite la consignación notarial de las rentas).
b) Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca.
c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente.
d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de los requisitos necesarios para ello.
e) La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1.
f) Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
En cuanto a la rescisión, tanto el arrendador como el arrendatario podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras (artículo 26).
Finalmente, según el artículo 27 LAR: “El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente, el entrante tiene la obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el artículo 1.578 del Código Civil”.
Sucesión del contrato y derecho de retracto. El acceso a la propiedad.
Por lo que se refiere a la sucesión del contrato, siguiendo la Ley distinguimos:
1.- Enajenación de la finca por el arrendador.
Establece el artículo 22.1 de la LAR, reformado por la Ley 26/2005:
“El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada."
La Resolución DGRN de 24 de febrero de 2000 destacó, en relación con el antiguo artículo 74 LAR de 1980, que la interpretación de este artículo debía ser estricta y no protegía al arrendatario frente al adquirente en subasta pública, cuando el arrendamiento fuese posterior a la hipoteca, al entender que la ejecución de ésta era causa de resolución del derecho del arrendador. En sentido similar, Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990. Sin embargo, tanto el Tribunal Supremo como la DGRN, en las resoluciones citadas, consideraron que la extinción no era automática, sino que se debería fundar en una decisión del adjudicatario. Por ello, según la resolución citada, el mandamiento de cancelación de cargas no es bastante para la cancelación del arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, sino que debe constar de modo adecuado para surtir efectos en el registro la voluntad del adjudicatario de extinguir el arrendamiento.
2.- El derecho del arrendatario de transmitir su derecho intervivos.
Establece el artículo 23 LAR:
“Para la cesión y el subarriendo se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo de arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador. Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.”
(El último párrafo que permite la cesión sin consentimiento del arrendador a favor del cónyuge o descendientes del arrendatario ha sido introducido por la Ley 26/2005).
El artículo 45.5 de la Ley estatal de Cooperativas (Ley 27/1999, de 16 de julio) dice que “la aportación no dineraria no produce cesión o traspaso a efectos de la Ley de arrendamientos rústicos o urbanos, sino que la sociedad cooperativa es continuadora de la titularidad del bien o derecho”.
3.- La transmisión mortis causa del derecho del arrendatario.
Como hemos visto, el artículo 24 recoge, como una de las causas de terminación del arrendamiento, la muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos.
En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
(Este artículo ha sido modificado por la Ley 26/2005, para introducir la preferencia, a falta de designación expresa, de los jóvenes agricultores. Queda por determinar el sentido de la expresión sucesor legítimo, pues podría entenderse referida tanto a los herederos ab intestato como a los forzosos, que no siempre coinciden, y si el testador puede designar sucesor en el arrendamiento a quien no sea sucesor legítimo).
(La antigua LAR de 1980 exigía para la sucesión en el arrendamiento la condición de profesional de la agricultura, que el sucesor debía tener antes de abrirse la sucesión. Esta limitación ha desaparecido.
En cuanto a si será posible más de una transmisión por sucesión del derecho arrendaticio, respecto a la anterior legislación, el Tribunal Supremo comenzó defendiendo que solo cabía una transmisión por muerte del arrendatario (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1992 y 8 de junio de 1998), para admitir después que son posibles sucesivas transmisiones hereditarias, mientras esté vigente el contrato (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1998 y 27 de febrero de 2001).
Cabe plantear si el incumplimiento del plazo de un año para notificar la subrogación supondrá la pérdida del derecho a subrogarse y la consiguiente extinción del contrato. Apuntar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1996, en relación con la antigua Ley, consideró que la sucesión en los derechos del arrendatario precisa, además de otros requisitos, la notificación fehaciente realizada al arrendador).
Derecho de retracto. El acceso a la propiedad.
La reforma de la LAR efectuada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, ha reintroducido los derechos de tanteo y retracto, que habían sido suprimidos por la LAR 2003 en su redacción originaria.
Debe estarse a los apartados 2 a 9 del artículo 22 de la LAR.
Procederán estos derechos: “En toda transmisión inter-vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas”.
Podrán ejercitarlos “el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2”.
Respecto al procedimiento para ejercitarlos, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley. El plazo para ejercicio de tanteo será de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación.
A falta de notificación del arrendador o cuando las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión o desde que se le notifique la escritura de transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
(La Resolución DGRN de 20 de octubre de 2005 considera aplicable el derecho de retraer a las enajenaciones forzosas. Los plazos son de caducidad y no susceptibles de interrupción extrajudicial - Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2004-).
Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición inter-vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.
También existen derechos de acceso a la propiedad en el ámbito de los arrendamientos rústicos históricos, en la modalidad de acceso por el colono a la propiedad.
Estos derechos se reconocen tanto en la Ley estatal de 10 de febrero de 1992 (que todavía rige excepcionalmente para ciertos arrendamientos) como en la Ley gallega de 16 de abril de 1993 (de momento están prorrogados hasta el 31 de diciembre de 2015). Los arrendatarios que sean cultivadores personales de las fincas podrán ejercitar el derecho de acceso a la propiedad mediante el abono de un precio que será la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de tierras análogas, quedando obligado el arrendatario en caso de acceso a la propiedad a cultivar personalmente las fincas durante el plazo de seis años.
Por el contrario la Ley valenciana de arrendamientos históricos, según señala Ragel Sánchez, en consonancia con el carácter indefinido que les atribuye, no contempla el acceso a la propiedad del arrendatario (Sentencias de TSJ de la Comunidad Valenciana de 5 y 15 de julio de 1999, entre otras.
Francisco Mariño Pardo. Mayo 2013.
Introduzco esta nota, aunque teniendo en cuenta la extensión del tema y que es una figura en vías de extinción, creo que se puede prescindir de la misma.
Arrendamientos rústicos históricos.
La Ley estatal de 10 de febrero de 1992 los define como: los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación del Código, los anteriores a la publicación de la Ley de 15 de noviembre de 1935 cuyo arrendatario fuese cultivador personal y los anteriores al 1 de agosto de 1942 cuya renta sea inferior a 40 quintales métricos de trigo y cuyo arrendatario fuese arrendador personal establecía una prórroga de los mismos hasta el 31 de diciembre de 1997, si bien con la salvedad que si ultimada esta prórroga el arrendatario fuese mayor de 55 años se prolongaría el contrato hasta su jubilación o situación de invalidez permanente, y como máximo hasta los 65 años. También permitía continuar en el arrendamiento al arrendatario hasta su fallecimiento y el de su cónyuge cuando el arrendamiento comprendiese una casa de labor en la que habitara el arrendatario.
A pesar de concluir el plazo legal de prórroga el 31 de diciembre de 1997, fecha a partir de la cual ya no se podrá ejercitar por el arrendatario el derecho de acceso a la propiedad, con las excepciones previstas, la jurisprudencia ha declarado que el arrendamiento rústico histórico, aún después de sobrepasada aquella fecha, estará vigente en tanto no se produzca la notificación fehaciente del arrendador al arrendatario dando por terminado el contrato, y previo abono o consignación de la indemnización correspondiente. La continuación del arrendamiento se produce a través de la figura de la tácita reconducción establecida por el Código Civil. Mientras se halle vigente el arrendamiento podrá ejercitar el arrendatario el derecho de retracto - Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2012-.
En Galicia la Ley de 16 de abril de 1993 los define como los anteriores al 1 de agosto de 1942. Tras sucesivas prórrogas, la Ley 15/2010, de medidas fiscales y administrativas de Galicia, los prorroga hasta el 31 de diciembre de 2015, y si arrendatario tuviese 60 años a la fecha de extinción, hasta su jubilación.
En cambio la Ley valenciana de 15 de diciembre de 1986 de arrendamientos rústicos históricos los caracteriza en base a tres notas: carácter inmemorial, regulación consuetudinaria y reconocimiento formal por la administración autonómica).