Tema 77. Arrendamiento de viviendas: Normas generales. Duración. La subrogación. Contenido: La renta. Suspensión, resolución y extinción. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Arrendamiento de viviendas: Normas generales.
Según el artículo 2 de la LAU:
“1.- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2.- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”
Para que sea arrendamiento de vivienda la edificación debe ser habitable. Ello implica que la edificación tenga los servicios mínimos normales. No sería arrendamiento de vivienda el que tuviera por objeto por ejemplo una chabola o un cobertizo.
En cuando al arrendamiento de las plazas de garaje, la Resolución DGRN de 3 de marzo de 2004 declaró que el arrendamiento de plazas de garaje, aun de las existentes dentro de una edificación, solo queda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos si el arrendamiento de la plaza es accesorio al de una vivienda y, en caso contrario, se regiría por el Código Civil.
La finalidad del arrendamiento es servir la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si la necesidad que se satisface es temporal, será arrendamiento de temporada sujeto a las normas del arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Esto no significa que sea imprescindible el que el propio arrendatario sea el que ocupe la vivienda, según resulta del artículo 7.1 de la LAU:
“El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.”
A diferencia con lo que es habitual en la propia Ley, no se equipara aquí a las parejas de hecho con el matrimonio. Se ha apuntado por algún autor que ello se debe a que el concepto de la pareja de hecho implica necesariamente la convivencia (Daniel Loscertales Fuertes. Ley Arrendamientos Urbanos. Editorial Sepin).
Se ha cuestionado si cabe calificar de arrendamiento de vivienda el que concierta una sociedad para servir de vivienda de alguno de sus directivos o empleados, no siendo las sentencias que han decidido sobre la cuestión de sentido unánime, optando Daniel Loscertales Fuertes por la tesis negativa.
El artículo 5 de la LAU excluye de su ámbito determinados arrendamientos de viviendas como el de las que los porteros, guardas, asalariados, empleados o funcionarios tuvieran asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten; el de las viviendas militares; cuando arrendándose una finca con casa-habitación sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal la finalidad primordial del predio; el de las viviendas universitarias. También quedan excluido, en apartado introducido por la Ley 4/2013, “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”
Debe tenerse en cuenta que la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, ha reformado el artículo 4.2 de la LAU, relativo a la prelación de fuentes de ordenación del arrendamiento de viviendas. La actual redacción del artículo dispone que estos arrendamientos se regirán “por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Frente a la actual redacción, la anterior hacía prevalecer en todo caso las normas del Título II, sobre la voluntad de las partes, con la excepción de ciertos arrendamientos (de viviendas de más de 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial fuera superior en más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional).
Esta modificación legal nos llevaría a considerar que las normas del Título II no son ya, al menos con carácter general, imperativas. No obstante, ha permanecido inalterado el artículo 6 de la LAU, según el cual:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Duración.
Esta materia se ha visto modificada por la referida Ley 4/2013 de 4 de junio. Debe tenerse en cuenta, no obstante, que dicha Ley 4/2013, no tiene efectos retroactivos, esto es, sólo será de aplicación a los contratos celebrados tras su entrada en vigor (6 de junio de 2013). Para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad seguirán vigentes las normas anteriores. Expondremos el tema conforme a la legislación vigente.
Según el artículo 9 de la LAU, en su redacción vigente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
(En este apartado, la reforma de 2013 modifica el plazo de la prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, sustituyendo el anterior de cinco años, por el nuevo de tres años).
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
(En este apartado la reforma de 2013 modifica el régimen de oposición a la prórroga del arrendador. Hoy se regula como una facultad legal del arrendador, sin necesidad de que conste pactada en el contrato, quedando superada la anterior discusión sobre si el pacto en el contrato debía o no precisar la causa específica de la necesidad. No obstante, siendo un pacto que sería favorable al arrendatario, parece que podrá por pacto excluirse esta facultad de oposición que se reconoce en la norma al arrendador).
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
(El antiguo apartado 3 del artículo 13 de la LAU, que ha sido suprimido por la reforma de 2013, se refería a que durarían cinco años los arrendamientos de finca ajena concertados de buena con quien apareciese como propietario en el Registro de la Propiedad o pareciera serlo en virtud de un estado de cosas imputable al propietario. La doctrina mayoritaria entendía que el principio de fe pública registral no era aplicable al arrendamiento, en sus propios términos, en cuanto no estamos ante un derecho real. Sin embargo, tras la reforma de 2013, se introduce este apartado 4 del artículo 9, en que expresamente se regula la duración y efectos contra tercero del arrendamiento otorgado de buena fe con quien parezca ser propietario. Expresamente se limita el ámbito de aplicación de la norma a la “finca no inscrita”. Queda entonces por determinar cuál será el régimen de las fincas inscritas, planteándose dos cuestiones. ¿Tendrá alguna protección el arrendatario de buena fe que otorga el contrato con persona distinta del titular registral? ¿Cuándo el titular real no sea el titular registral, cuál será el régimen del arrendamiento otorgado de buena fe con este último y, particularmente, podrá ser de aplicación al mismo el principio de fe pública registral?).
El artículo 10 recoge una prórroga adicional del contrato también ha sido modificado por la reforma de 2013.
“1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
(El antiguo plazo de tres años, con posibilidad de no renovación anual por el arrendatario, se sustituye por una prórroga adicional de un año).
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria".
(Este apartado introducido por la reforma de 2013 expresamente establece la oponibilidad del arrendamiento durante el plazo de prórroga legal inicial y el adicional frente al tercero hipotecario, pero sólo en el caso de que el arrendamiento conste inscrito. Esta constituye una de las principales novedades de la Ley de 2013, en cuanto priva de la anterior protección absoluta al arrendamiento frente al tercero durante el plazo inicial de prórroga legal. Se discutía en la doctrina si esta oponibilidad del arrendamiento aun no inscrito durante los cinco primeros años, se extendía a la prórroga adicional de 3 años. Hoy el artículo aclara expresamente esta cuestión, pero limitando en todo caso la oponibilidad frente al tercero hipotecario al arrendamiento inscrito. Esto está en consonancia con el nuevo apartado 2 del artículo 7 de la LAU, según el cual: “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”).
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”
El artículo 11 regula el desistimiento del contrato, y ha sido también modificado por la reforma de 2013.
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
(La anterior redacción solo admitía el derecho de desistimiento del arrendatario en contratos de duración superior a cinco años).
El artículo 12 regula los efectos del desistimiento o del abandono en caso de matrimonio del arrendatario:
“1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.”
El artículo 13 regula la duración del contrato en los casos de resolución del derecho del arrendador. Este artículo ha sido modificado por la reforma de 2013, constituyendo la nueva regulación una de las principales innovaciones de la reforma.
“1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
(En la nueva regulación, tras la reforma de 2013, se elimina la subsistencia del arrendamiento durante el plazo mínimo de cinco años, en beneficio del arrendatario, que se establecía en la redacción anterior. Cuando se trate de finca inscrita, y en el supuesto principal de ejecución hipotecaria siempre lo será, el arrendatario solo estará protegido cuando haya inscrito su derecho con anterioridad a la inscripción de la hipoteca. Por lo tanto los arrendamientos no inscritos quedarán siempre sujetos al principio de purga en caso de ejecución de la hipoteca).
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.”
La subrogación
Podemos distinguir entre la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador y la subrogación en los derechos del arrendatario.
En cuanto a la subrogación en la posición del arrendador, el artículo 14 de la LAU la regula en el caso de enajenación de la vivienda arrendada. Este artículo ha sido modificado por la reforma de 2013, en el sentido ya expresado de limitar los efectos del arrendamiento frente a tercero al caso del arrendamiento inscrito.
“1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
(Se elimina la subrogación forzosa del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los cinco primeros años del contrato, con independencia de la inscripción, que recogía la anterior regulación. En el nuevo artículo 14.1 se limita la eficacia del arrendamiento frente al tercero hipotecario al caso de hallarse inscrito el arrendamiento “con anterioridad a la transmisión de la finca”. Cabe apuntar que se refiere el artículo a “transmisión” y no a “inscripción”, lo que literalmente interpretado llevaría a considerar que no bastaría con que el arrendamiento conste inscrito antes de que se inscriba la adquisición, sino que debe estarlo en el momento de la transmisión, que coincidirá normalmente con el otorgamiento de la escritura pública).
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.
Esto está en relación con lo dispuesto en el artículo 7.2 LAU (también procedente de la reforma de 2013) “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”
(Tanto el artículo 14.1 como el 7.2, este último de carácter general, parecen supeditar la protección del tercer adquirente a la inscripción de su derecho. Sin embargo, si la finca no está inscrita, parece que la inscripción o inmatriculación del derecho del adquirente no es requisito para la no oponibilidad del arrendamiento, teniendo en cuenta la remisión al artículo 1571 Código Civil. Conforme a este último, ni siquiera el conocimiento del arrendamiento por el adquirente-comprador sería suficiente para la subsistencia del mismo, si no se hubiese pactado lo contrario, esto es, si no hubiera pacto entre el transmitente y el adquirente para conservar el arrendamiento. No obstante, si la finca está inscrita, pero no lo está el arrendamiento, del artículo 14.1 y del 7.2 parece resultar que es imprescindible para la protección del adquirente que éste inscriba su derecho y que sea de buena fe, lo que, a mi juicio, implica cierta contradicción entre el régimen de las fincas inscritas y el de las no inscritas, pues si la finca está inscrita y no lo está el arrendamiento, parece que el adquirente debe ser de buena fe, a título oneroso e inscribir, requisitos que no se exigirían si la finca no está inscrita, salvo el de la adquisición a título oneroso. Aunque el artículo 7.2, que se refiere a adquirente en general, a mi juicio, la protección del adquirente frente al arrendamiento no inscrito debe limitarse al que adquiere a título oneroso).
En cuanto a la subrogación en los derechos del arrendatario cabe distinguir los siguientes supuestos.
Subrogación en el caso de nulidad, separación o divorcio del cónyuge arrendatario. La regula el artículo 15 de la LAU, también modificado en la reforma de 2013.
“1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
(El último inciso de este apartado ha sido añadido por la reforma de 2013. Debe interpretarse únicamente en relación a la cuestión de la titularidad, sin que la atribución del uso por un período determinado pueda suponer en ningún caso una ampliación del plazo del arrendamiento. A sensu contrario, si el uso se atribuyera por un período inferior a un año, habrá que entender que no se produce transmisión de la titularidad del contrato, y en consecuencia el titular continuaría siendo el cónyuge que lo era inicialmente, lo que será determinante a efectos del ejercicio de de los derechos del arrendatario. El nuevo tratamiento de la Ley a la oponibilidad del arrendamiento parece confirmar que el uso judicialmente atribuido solo será oponible al tercero hipotecario si consta inscrito en el Registro. Cabría plantear no obstante el caso de que conste inscrito el arrendamiento inicial pero no la atribución judicial del uso).
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.”
Subrogación en el caso de fallecimiento del arrendatario. La regula el artículo 16 de la LAU
“1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2.- Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3.- El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
(La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 declara que el cumplimiento formal del requisito de la notificación en el plazo de tres meses es requisito imprescindible para la subrogación, cuyo incumplimiento es causa de resolución del contrato, sin que el hecho de que el arrendador conozca el fallecimiento del arrendatario y que existe un familiar ocupando la vivienda pueda equivaler a un consentimiento tácito a la subrogación).
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad."
(El apartado cuarto de este artículo 16 ha sido reformado por la Ley 4/2013, sustituyendo la anterior referencia al plazo de cinco años por la actual al plazo de tres años).
Respecto a la subrogación del cónyuge, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009 (confirmada por las de 22 de octubre de 2010 y de 22 de octubre de 2013) sienta como doctrina jurisprudencial la de que se aplicará en todo caso el régimen del artículo 16 LAU, sin que constituya una excepción el caso del arrendamiento concertado por un cónyuge durante su sociedad de gananciales, sin que pueda entenderse que dicho derecho de arrendamiento tenga naturaleza ganancial y proceder a su adjudicación al cónyuge en la liquidación de la sociedad de gananciales (doctrina que se aplica a la vivienda habitual del matrimonio).
En cuanto a la posibilidad de transmisión inter-vivos del derecho del arrendatario, el artículo 8 de la LAU regula la cesión del contrato y el subarriendo:
“1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2.- La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador".
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.”
Contenido: La renta.
Según el artículo 17 de la LAU, la renta será la que libremente estipulen las partes. También podrán pactar lo que estimen conveniente sobre el lugar, forma y tiempo de pago. En defecto de pacto, el pago de la renta será mensual, deberá hacerse el pago dentro de los siete primeros días del mes, se hará en metálico y en la vivienda arrendada.
No podrá pactarse que el arrendatario deba anticipar más de una mensualidad de renta.
El arrendador debe entregar recibo de pago, el cual deberá indicar separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos y salvo que el procedimiento de pago pactado acredite por sí mismo el pago.
La Ley 4/2013, añade un apartado 5 al artículo 17, según el cual: "En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23."
El apartado 1 del artículo 18 de la LAU, que había sido reformado por la Ley 4/2013, ha sido nuevamente modificado por la Ley 2/2015, de 30 de marzo (llamada de "desindexación de la economía española).
Tras esta Ley 2/2015 (aplicable a los contratos otorgados después de su entrada en vigor) la renta solo podrá ser revisada en cada año de vigencia del contrato y si existe pacto expreso entre las partes y en los términos pactados. No obstante, si existe pacto expreso de revisión pero no se indica el método, se revisará en función del índice de garantía de competitividad.
La anterior redacción procedente de la reforma de la Ley 4/2013 permitía la actualización de la renta, en defecto de pacto expreso, en función del índice general de precios de consumo.
Según el apartado 2 de este artículo 18 "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente."
(En la redacción anterior a la Ley 4/2013, durante los cinco primeros años del contrato la renta solo podía ser actualizada por el arrendador o el arrendatario de conformidad con la variación anual del índice general de precios al consumo (es el índice general y no el especial de arrendamientos). Solo a partir del sexto año se estaba en cuanto a la actualización a lo que se hubiere pactado, y en defecto de pacto se aplicará la actualización conforme al IPC).
El artículo 19 de la LAU regula la posibilidad de elevar la renta por obras de mejora. Este artículo también ha sido reformado por la Ley 4/2013. Se reconoce el derecho del arrendador a elevar la renta por las mejoras realizadas después de los tres primeros años (en la redacción anterior eran cinco años), salvo pacto en contrario. La renta podrá elevarse en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido, descontando posibles subvenciones, el interés legal del dinero incrementado en tres puntos, con el límite del veinte por ciento de la renta vigente, distribuyéndose el aumento en el caso de que afecte a varias fincas con arreglo a la cuota en la propiedad horizontal o a la superficie de la vivienda, en defecto de acuerdo entre los arrendatarios afectados sobre la distribución.
Cabe hacer una breve referencia al régimen de obras y mejoras contenido en los artículos 21 a 24 de la LAU, también parcialmente reformados por la Ley 4/2013.
El arrendador estará obligado, sin poder elevar la renta por ello, a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
El arrendatario, por su parte, estará obligado a soportar la realización de las obras de mejora cuya realización no pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del contrato. El arrendador debe notificar la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de las obras. El arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación. El arrendamiento se extinguirá a los dos meses desde el desistimiento.
Si el arrendatario soporta las obras de mejora tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
El arrendatario no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que alteren la configuración de la vivienda o sus accesorios. En ningún caso (habrá que entender, por lo tanto, que ni con el consentimiento del arrendador, según la modificación introducida por la Ley 4/2013), podrá realizar obras que provoquen una disminución en la seguridad o estabilidad de la misma. El arrendador podrá, además de solicitar la resolución, exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación, sin que deba abonar indemnización alguna al arrendatario. Si se trata de obras que han afectado a la seguridad o estabilidad de la vivienda, el arrendador podrá exigir de inmediato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior.
Por excepción, el arrendatario, según el artículo 24 de la LAU, podrá realizar las obras que sean necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a su discapacidad o edad superior a setenta años, o la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio o provoquen una disminución en su seguridad o estabilidad.
Por último, decir que el artículo 20 LAU regula la posibilidad de pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble sean de cargo del arrendatario, debiendo el pacto ser por escrito y determinar el importe de dichos gastos.
Suspensión, resolución y extinción.
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
"Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta."
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1.- El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2.- Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7."
(Respecto a la enervación de la acción de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, se recoge esta posibilidad en el artículo 22.4 de la LEC, admitiendo la enervación si el deudor paga o pone a disposición del arrendador las cantidades debidas, judicial o notarialmente, en cuyo caso el procedimiento de desahucio finalizará por Decreto del Secretario Judicial. No procederá la enervación si ya se hubiera producido una enervación anterior o si el arrendador, con un mes de antelación, hubiera requerido, por cualquier medio fehaciente, con treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de la presentación –la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, modifica el sistema de enervación, y entre las modificaciones se reduce de dos meses a un mes el plazo del requerimiento previo para impedir la enervación. La Ley 4/2013 sustituye el plazo de un mes por el de treinta días).
3.- Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”
(Este apartado 4 del artículo 27 ha sido introducido por la reforma de la Ley 4/2013, introduciendo un procedimiento especial de resolución a través de un requerimiento notarial o judicial, pero solo en el caso de arrendamientos inscritos, lo que constituye otro estímulo a la inscripción del arrendamiento, aunque desde la perspectiva del arrendador).
Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
“El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Según el artículo 3 de la LAU:
“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”
Estos arrendamientos se rigen prioritariamente por la voluntad de las partes y subsidiariamente por las disposiciones del Título III y supletoriamente por el Código Civil. En todo caso le serán aplicables las normas imperativas de los Títulos I y IV.
La anterior LAU excluía de su ámbito el llamado arrendamiento de industria, como aquél que tiene por objeto una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. En la doctrina se había planteado si tras la nueva LAU persistía esta exclusión. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009 declara que el arrendamiento de industria está excluido del ámbito de aplicación de la LAU de 1994 (el cual queda sujeto al Código Civil no procediendo por consiguiente el derecho de retracto del arrendatario).
Como normas especiales de estos arrendamientos cabe citar las siguientes:
- El artículo 31 se remite al artículo 25 en cuanto a los derechos de adquisición preferente.
- Artículo 32 Cesión del contrato y subarriendo:
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.”
- Artículo 33 Muerte del arrendatario:
“En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.”
- Artículo 34 Indemnización al arrendatario
“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes".
El artículo prevé la forma de cálculo de la indemnización, distinguiendo según el arrendatario iniciara dentro de seis meses la misma actividad (comprenderá los gastos de traslado y perjuicios derivados de pérdida de clientela), o no la iniciara o iniciara una diferente, en cuyo caso la indemnización solo procede si el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario (una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades).
- Artículo 35 Resolución de pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
(Este artículo 35 ha sido introducido por la reforma de la Ley 4/2013).
Francisco Mariño Pardo. Julio 2013.