Tema 76. Legislación especial de arrendamientos urbanos: Su ámbito. Régimen transitorio de la nueva Ley. Derechos de adquisición preferente. La fianza.

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 29 de noviembre (entra en vigor el 1 de enero de 1995) derogó la antigua Ley de 24 de diciembre de 1964. Esta Ley había sido, a su vez, objeto de una importante reforma por el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril de medidas urgentes de reforma económica, que introdujo dos modificaciones fundamentales: la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

Esta Ley 29/1994 ha sido objeto de una reciente e importante reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler. La mencionada reforma no tiene carácter retroactivo, por lo que sus disposiciones serán solo aplicables a los contratos celebrados después de su entrada en vigor, permitiendo que los contratos preexistentes se adapten por acuerdo de las partes a las disposiciones de la nueva Ley (Disposición Transitoria 1ª de la Ley 4/2013).

Según el artículo 1 de la LAU 1994, su ámbito de aplicación será: “los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda”.

Según el artículo 2 LAU, es arrendamiento de vivienda:

“aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”

La Resolución DGRN de 3 de marzo de 2004 declara que el arrendamiento de plazas de garaje, aun de las existentes dentro de una edificación, solo queda sujeto a la LAU si el arrendamiento de la plaza es accesorio del de la vivienda y, en caso contrario, se regiría por el Código Civil.

Según el artículo 3 LAU: “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”

En cuanto al régimen aplicable a los arrendamientos según sus distintas modalidades, según el artículo 4 de la LAU (artículo que ha sido modificado por la Ley 4/2013):

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

(La reforma de 2013 introduce los apartados 5 y 6, y modifica el apartado 2. Este último relativo a los arrendamientos de vivienda sustituye la anterior prelación de fuentes, que situaba en primer término las normas del Título II y solo en su defecto el acuerdo de las partes, con una excepción relativa a ciertos arrendamientos con superficie superior a 300 metros cuadrados o con renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, por la referencia al acuerdo de las partes “en el marco de lo establecido en el Título II”).

El artículo 5 recoge los arrendamientos excluidos de la Ley:

“Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".

(El apartado “e” ha sido añadido por la Ley 4/2013).

Por la exigencia de que el arrendamiento recaiga sobre una edificación queda también excluido de su ámbito el arrendamiento de solares.

Se consideraba en general que, por su carácter atípico, el arrendamiento ad meliorando, en el que el uso de la finca se cede a cambio de la realización de obras en la misma, se hallaba excluido de la misma. Sin embargo, la reforma de la Ley 4/2013 incluye expresamente la posibilidad de que la renta sea sustituida, por un plazo determinado, por el compromiso del arrendatario de realización de reformas o rehabilitaciones en la vivienda (artículo 17.5 LAU).

Es discutido en la Doctrina si debe quedar excluido de la aplicación de la Ley el llamado arrendamiento de industria, que la Ley de 1964 definía como el que tenía por objeto “una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas”. A favor de su exclusión de la aplicación de la Ley opina Daniel Loscertales. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009.

En cuanto al ámbito de aplicación territorial, es una ley aplicable a todo el territorio español, dictada al amparo de la competencia estatal en materia de derecho civil, aunque debe respetarse las competencias legislativas autonómicas, dentro de los límites del artículo 149.1.8 Código Civil, existiendo normativa autonómica particular en la Comunidad Autónoma de Navarra.

Régimen transitorio de la nueva Ley.

Las disposiciones transitorias de la LAU 1994 distinguen según la clase de arrendamiento y la fecha de su celebración.

Según la Disposición transitoria primera:

“Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.”

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 (con apoyo en la previa sentencia del mismo Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011) fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de arrendamientos de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que las partes se hubieran sometido expresamente a la prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, dicho pacto es contrario a la naturaleza temporal del arrendamiento, y será de aplicación a dichos contratos el régimen de la Disposición Transitoria 3ª LAU (es dudoso si esta doctrina jurisprudencial será también de aplicación al arrendamiento de vivienda).

La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013, fija como doctrina jurisprudencial en relación con la tácita reconducción prevista para los arrendamientos de vivienda en la Disposición Transitoria 1ª, que transcurrido el primer período de tácita reconducción por tres años que fija la norma, los siguientes períodos posibles de tácita reconducción no lo serán por períodos de tres años, sino por el que corresponda al plazo de pago de la renta.

Según la Disposición transitoria segunda:

1.- Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

3.- Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (posibilidad de cesión gratuita del contrato por acto inter-vivos a ciertos parientes del arrendatario). 

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común, adquirida por herencia o legado.

B)  Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (subrogación mortis causa), sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5.- Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6.- Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.

7.- Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

8.- Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9.- Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación".

La remisión que hace el apartado noveno de la disposición adicional al procedimiento del artículo 16 LAU podría determinar que sea condición necesaria para la subrogación que ésta se notifique al arrendador por el subrogado en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario. Por otra parte, la referencia en dicho apartado 9 al orden de prelación del artículo 16 determina que el ascendiente mayor de setenta años sea preferente al descendiente.

C)  Otros derechos del arrendador.

Entre estos otros derechos que se reconocen al arrendador, respecto de estos arrendamientos de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985, cabe citar:

- Una regla especial de valoración de la vivienda en el Impuesto del Patrimonio.

- Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

- Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas establecidas en la propia disposición transitoria, entre las que se encuentra que las obras hubieran sido solicitadas por el arrendatario o impuestas por resolución judicial o administrativa firme. Debe señalarse que la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 consideró que esta facultad de repercusión no existía en los contratos de arrendamientos posteriores a 1964 (por la posibilidad desde entonces de haber pactado la actualización de la renta). Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2013 exceptúa de esta doctrina las obras impuestas por resolución administrativa firme, que sí podrán ser objeto de repercusión.

- Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007 considera causa de desahucio la falta de pago del IBI que las disposiciones transitorias permiten repercutir en el arrendatario (entendiéndola tras la LAU de 1994, cantidad asimilada a la renta lo que permite el desahucio conforme al artículo 114 de la LAU de 1964).

El apartado 11 de la disposición transitoria regula el derecho a la actualización de la renta. No obstante, el plazo máximo de actualización de la renta era de diez años a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, plazo que ya ha transcurrido en esta fecha, por lo cual no entramos en la exposición del régimen de actualización por no tener relevancia actual.

Según la Disposición transitoria tercera:

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B)  Extinción y subrogación.

2.- Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3.- Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

La Disposición Transitoria preveía una posible subrogación del descendiente del arrendatario, en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, pero estableciendo como plazo máximo para dicha opción el de veinte años a contar desde la aprobación de la ley (el plazo ha terminado el 24 de noviembre de 2014), en cuyo caso el contrato duraría por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley (hasta el 31 de diciembre de 2014), con la excepción de contratos objeto de traspaso durante los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, en cuyo caso los plazos se prorrogarían cinco años. 

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este derecho de traspaso no existirá, por lo tanto, en el descendiente subrogado.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla su duración será entre veinte y cinco según las cuotas que corresponda a la actividad en el  Impuesto sobre Actividades Económicas:

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley (en este caso el plazo de 20 años termina el 31 de diciembre de 2014). Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

5.- Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

El apartado C de la disposición transitoria 3ª recoge el derecho a la actualización de la renta. Cabe aquí repetir lo antes señalados sobre haber transcurrido ya los plazos para la actualización de la renta.

La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.”

En cuanto al concepto de jubilación, será el administrativo y, si se produce tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, producirá la extinción del contrato, salvo que se produzca la subrogación prevista por la Ley. Según dice Loscertales Fuertes, solo produce este efecto cuando la jubilación lo haya sido por la actividad en que consiste el negocio arrendado. Este autor apunta que el mismo régimen debe aplicarse a la concesión de una invalidez administrativa.

En cuanto a las jubilaciones anteriores a la Ley de 1994 y en las que el jubilado haya continuado a pesar de ello al frente del negocio, Loscertales Fuertes defiende que la extinción del contrato no se produce automáticamente desde la entrada en vigor de la Ley, suponiendo la Ley la concesión de una facultad a estos arrendatarios para el consentimiento de la subrogación, aunque se hayan producido resoluciones dispares al respecto.

La subrogación a favor de los descendientes había planteado diversas cuestiones dudosas, como si era posible una subrogación directa a favor del descendiente cuando ya se hubiera producido una subrogación anterior a la LAU, o si cabía una segunda subrogación a favor de descendientes de ulterior grado al que primero se subrogó. No obstante, todas estas cuestiones relativas a la subrogación del descendiente perderán en gran medida su relevancia a partir del 24 de noviembre de 2014, fecha a partir de la cual ya no cabrá dicha subrogación de descendientes, salvo los casos especiales en que se haya ampliado dicho plazo (caso de que se hubiera producido un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor LAU 1994).

Sobre si existe un plazo para la notificación de la subrogación tras la jubilación o el fallecimiento, las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero y 10 de junio de 2009 sientan la doctrina jurisprudencial de que la falta de notificación de la subrogación en el caso de la Disposición adicional 3ª de la LAU no es causa de resolución del contrato. Confirma esta doctrina la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010.

La Disposición transitoria 4ª LAU preveía el régimen de los contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato o al local de negocio, entre los que se comprendían supuestos como locales ocupados por la Iglesia Católica, por entidades públicas, para depósitos o almacenes, para oficinas, y también para el desarrollo de las actividades profesionales. No obstante, los plazos de duración previstos para estos contratos ya han transcurrido a esta fecha, con lo que prescindiremos de su exposición detallada.

Los derechos de adquisición preferente.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4.- El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5.- Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6.- Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7.- No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa."

(Este apartado 8 del artículo 25 ha sido reformado por la Ley 4/2013, para admitir la renuncia a los derechos de adquisición preferente sin límite temporal. En la anterior redacción solo era posible la renuncia en contratos de duración pactada superior a cinco años. Queda por determinar qué efecto tendrá el incumplimiento por el arrendador de la obligación de la obligación de comunicar la intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días. En ningún caso parece que ello dé lugar a la posibilidad de ejercitar un derecho de retracto).

Según el artículo 31 de la Ley, este artículo es también aplicable al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aunque cabrá que por pacto expreso se excluyan estos derechos en estos arrendamientos.

El retracto solo procede en el caso de venta. La Resolución DGRN de 10 de diciembre de 2007 declara que no procede el retracto en caso de daciones en pago, salvo constituya un negocio simulado o indirecto que disimule una venta, pero tal circunstancia escapa a la calificación registral.

El derecho de retracto existirá también en las ventas judiciales. En este caso la manifestación de no hallarse arrendada la finca podrá hacerla el adquirente, pudiendo a efectos de la inscripción constar dicha declaración en documento privado con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador. En el caso de venta judicial la consumación de ésta se produce con la aprobación del remate o de la adjudicación. Según la Resolución DGRN de 3 de julio de 2013, si la ejecución de la hipoteca determina la resolución del arrendamiento, no será necesaria la notificación al arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

La Jurisprudencia ha sostenido que para que surja el derecho de retracto debe existir coincidencia entre la finca arrendada y la que es objeto de transmisión.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2006 aplica la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de coincidencia entre la finca arrendada y la que es objeto de transmisión para que pueda ejercitarse el retracto, de manera que si lo arrendado es solo una parte de lo transmitido no cabrá ejercitar el retracto. Si son varias las fincas arrendadas conjuntamente, aunque constituyan diversas fincas registrales, no procederá el ejercicio del retracto exclusivamente sobre alguna de ellas.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2006, podrá ejercitar el retracto el arrendatario que hubiera subarrendado.

Respecto a la aseveración de no hallarse la vivienda arrendada “bajo pena de falsedad en documento público”, debe tenerse en cuenta que el actual Código Penal, aprobado por la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre (posterior a la LAU), no recoge la comisión del delito de falsedad en documento público por particulares (que sí recogía el Código Penal de 1973).

La fianza

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años (antes de la reforma de la Ley 4/2013 se refería el artículo al plazo de cinco años) de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años (antes de la reforma de 2013 se refería a cinco años), se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.”

Debe tenerse en cuenta que esta norma es imperativa, al estar comprendida en el Título IV de la Ley y la falta de fianza determina la posibilidad de que el arrendador resuelva de pleno derecho el contrato –artículos 27.2.b y 35-. Las Comunidades Autónomas pueden establecer el deber de depositar estas fianzas a disposición de la propia Comunidad Autónoma o del órgano que ésta designe, según prevé la Disposición Adicional 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, existiendo normas autonómicas que regulan esta cuestión.

 

 

Francisco Mariño Pardo. Julio 2013. Repasado Noviembre 2014.