Tema 69. Obligaciones del vendedor. Conservación de la cosa: La teoría de los riesgos. Entrega de la cosa vendida. Evicción y saneamiento.
Las obligaciones del vendedor
Según el artículo 1461 del Código Civil “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”
La conservación de la cosa. La teoría de los riesgos.
Según el artículo 1094 del Código Civil “El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.”
Según el artículo 1452 “El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182.
Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un sólo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.”
En sentido propio, el problema de los riesgos se plantea en el período que transcurre entre la perfección y la consumación del contrato. Son los riesgos que corre la cosa vendida de pérdida o menoscabo desde la perfección del contrato hasta la consumación por la entrega de la misma, siempre que pérdida o menoscabo se produzcan sin culpa del vendedor, deudor de tal obligación, pues, de haberla, respondería por incumplimiento imputable.
Los riesgos los sufre el comprador si, pese a la pérdida o menoscabo, tiene que pagar íntegramente el precio. Y los sufre el vendedor si el comprador no le paga el precio al perderse la cosa o le paga menos si ha sufrido menoscabo.
El derecho romano siguió la primera de las posiciones, acuñando la máxima res perit emptori. El derecho francés también imputa los riesgos al comprador, pero en función de la regla res perit domino y la transmisión consensual del dominio. Esta última fue la solución que siguió el proyecto de Código Civil de 1851, que es el antecedente del actual artículo 1452. Sin embargo, si la solución entonces era coherente con el sistema de transmisión consensual del dominio, en el Código Civil actual podría parecer contradictoria con el sistema de transmisión basado en la yuxtaposición de título y modo. Por el contrario, en el derecho alemán el riesgo no se imputa al comprador hasta la entrega, o en el caso de inmuebles, hasta la inscripción registral. También el Código de Comercio español sitúa el momento de transmisión del riesgo al comprador en la entrega o puesta a disposición.
El actual artículo 1452 se remite en el primer párrafo a los artículos 1096 y 1182 Código Civil. Estos artículos, en realidad, sólo resuelven la cuestión relativa a la obligación de entrega del vendedor, de la que quedará liberado si la cosa se pierde sin culpa suya y antes de haberse constituido en mora, y siempre que no se hubiera obligado a entregar la cosa a dos o más personas distintas, supuestos estos últimos en que se le impone la responsabilidad por caso fortuito. Sin embargo, deja de resolver la cuestión básica de los riesgos, esto es, si a pesar de la pérdida o deterioro de la cosa permanece inalterada la obligación de pago del precio del comprador.
La opinión doctrinal mayoritaria es favorable a que el Código Civil mantuvo el sistema del derecho histórico, debiendo imputarse los riesgos del contrato desde su perfección al comprador. Esta es también la posición de la Jurisprudencia. Así lo declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004, que lo considera posición unánime de la doctrina y jurisprudencia, con cita de una sentencia de la misma Sala de 16 de noviembre de 1979.
Para justificar este sistema de imposición de los riesgos al comprador se utilizan en la doctrina argumentos como los siguientes:
El comprador tiene derecho a los frutos de la cosa desde que se perfecciona el contrato. Por ello si percibe los beneficios existentes en esta fase anterior a la entrega debe correr también con los riesgos. En sentido similar, se argumenta sobre la base del artículo 1.186 del Código Civil. Si este artículo concede al comprador acción para reclamar contra los terceros por razón de la pérdida, implica que la obligación de éste subsiste a pesar de dicha pérdida. Estos argumentos, se dice, deben prevalecer sobre los que se apoyan en el carácter sinalagmático de la compraventa.
Hay que decir, sin embargo, que en la doctrina moderna algunos autores han cuestionado este sistema por considerarlo falto de justicia, proponiendo interpretaciones correctoras que pueden fundarse en la regla general del artículo 1124, según el cual ante el incumplimiento del vendedor, aunque no exista una especial voluntad de incumplir, el comprador no puede verse obligado al pago del precio. Así, Díez Picazo.
Para Cossío, el artículo 1452 parte de la hipótesis de que la cosa está a disposición del comprador en el instante mismo de la venta, de manera que, de no ser así, el riesgo no se imputa al comprador hasta que se produzca esta efectiva puesta a su disposición de la cosa. En el mismo sentido, Roca Sastre, para quien el párrafo 3º del artículo 1452 recuerda la distinción romanista entre la emptio contracta y la emptio perfecta, de manera que sólo se imputarían los riesgos al comprador cuando dependiese de la exclusiva voluntad de éste la consumación de la venta mediante la entrega (se aproximaría así el sistema civil al recogido en el Código de Comercio).
En todo caso se entiende admisible el pacto en contrario por el cual el riesgo hasta la entrega se imputa al vendedor.
En materia de contratación con consumidores, el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, regula la cuestión de la transmisión de los riesgos en el artículo 66 Ter, introducido por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, disponiendo “Cuando el empresario envíe al consumidor y usuario los bienes comprados, el riesgo de pérdida o deterioro de éstos se transmitirá al consumidor y usuario cuando él o un tercero por él indicado, distinto del transportista, haya adquirido su posesión material. No obstante, en caso de que sea el consumidor y usuario el que encargue el transporte de los bienes o el transportista elegido no estuviera entre los propuestos por el empresario, el riesgo se transmitirá al consumidor y usuario con la entrega de los bienes al transportista, sin perjuicio de sus derechos frente a éste”.
(El artículo 1452 de la Propuesta de modificación del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, sigue estas últimas tendencias, imputando los riesgos al comprador solo desde la puesta a disposición por el vendedor.
Por su parte la Propuesta de Reglamento europeo del Parlamento y del Consejo sobre compraventa de 2011, que puede entenderse manifestación del derecho uniforme europeo sobre la materia, aunque como norma jurídica se halle pendiente para su entrada en vigor de su aceptación por los Estados parte, establece que en los contratos con consumidores el riesgo no se imputa al consumidor hasta que éste tenga la “posesión material” de bien vendido o el control del producto digital –artículo 142-.)
En cuanto a la obligación de entrega:
En cuanto a las formas de entrega, deben tenerse en cuenta los siguientes artículos:
Artículo 1462 Código Civil: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
En cuanto al valor de entrega de la escritura pública, la RDGRN de 25 de enero de 2001 dice “cuando el párrafo 2º del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho transmisorio”. En el mismo sentido se pronuncia la RDGRN de 8 de septiembre de 2005.
Según esta tesis, es posible aplazar la entrega material de la cosa sin privar a la escritura pública de su valor traditorio. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2011 niega el valor traditorio de una escritura pública por haberse aplazado la entrega material de la cosa y el pago del precio.
El Tribunal Supremo equipara a la escritura pública el testimonio del auto de aprobación del remate o adjudicación en las ventas judiciales –hoy en vez de por auto del juez se aprueban por Decreto del Secretario judicial- (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2002). El artículo 674.1 de la LEC considera que este testimonio expedido por el Secretario será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a la cuestión de si la escritura tendría eficacia traditoria si el vendedor careciese de la posesión material de la cosa vendida, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1995 sostiene que es preciso para que la escritura equivalga a la entrega la posesión del vendedor, aunque será bastante la posesión mediata. Las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2000 o de 4 de abril de 2002 reiteran que la tradición instrumental produce sus efectos aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca vendida. Ratifica esta doctrina la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2012.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012, al admitir la inscripción en el Registro de la Propiedad español de una escritura otorgada ante notario alemán, sostiene que el artículo 1462.2 es aplicable no solo a la escritura pública autorizada por el notario español, sino a la autorizada por un notario extranjero, la cual tendrá también eficacia traditoria, y ello aunque dicha eficacia no fuera reconocida por las leyes del país del notario extranjero autorizante.
Según el artículo 1463: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”
Es discutible si, tratándose de inmuebles, cabe que el vendedor transfiera la propiedad de la cosa al comprador por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes cuando la cosa no pueda trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. La jurisprudencia se manifiesta favorable a aplicar analógicamente este artículo 1463 a la compraventa de inmuebles (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2008, respecto de los supuestos de traditio brevi manu y constitutum possesorium).
Hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo, con base en la progresiva espiritualización de las formas de tradición, ha considerado entregada la cosa inmueble vendida cuando ésta ha sido puesta a disposición del comprador. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2005.
(En Cataluña este pacto llamado “constitutum posesorium” aparece recogido en el artículo 531-4 2.b de la Ley 5/2006 de 10 de mayo por la que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña “El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre. También se recoge con carácter general para muebles e inmuebles la tradición por el solo acuerdo cuando la cosa ya estaba en poder del adquirente –traditio brevi- en el artículo 531-4 2.e).
Según el artículo 1464: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.”
En cuanto a los gastos de la entrega, según el artículo 1465 Código Civil “Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial”.
(Los Principios europeos de derecho de contratos establecen que cada parte “deberá soportar los costes de cumplimiento de sus obligaciones” –artículo 7-112-. La Propuesta de modificación de Código Civil en materia de obligaciones y contratos recoge una nueva redacción para el artículo 1465 según la cual, salvo que otra cosa resulte del contrato, corresponden al vendedor los gastos necesarios para el cumplimiento de su obligación de entrega y al comprador los de recepción).
En cuanto al tiempo en que debe realizarse la entrega:
La obligación de entrega, conforme a las reglas generales, salvo pacto en contrario, será exigible desde luego (artículo 1113 Código Civil). Una regla especial, en la contratación con consumidores, es la recogida en el artículo 66 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, reformado por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, conforme al cual, salvo pacto en contra, el empresario deberá entregar el bien al consumidor en un plazo máximo de 30 días.
No obstante, dado el carácter sinalágmático del contrato, la obligación de entrega se condiciona en el Código Civil al pago del precio.
Según el artículo 1466 Código Civil: “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.”
Según el artículo 1467 del Código Civil: “Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.”
En cuanto al objeto de la entrega, según el artículo 1468 Código Civil:
“El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.”
No cumple su obligación el vendedor si entrega una cosa inhábil para la finalidad para la que fue adquirida. Esta inhabilidad puede derivar de la falta de los permisos o autorizaciones administrativas que sean necesarias para destinar la cosa al uso que le es propio. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1994 declara que la venta de locales destinados a plazas de garaje exige que el vendedor entregue los locales cumpliendo las exigencias administrativas necesarias para que puedan ser destinadas a dicho fin (el vendedor no ha de responder de la adaptación de los locales a las ordenanzas posteriores a la compraventa). Conforme al artículo 1097 Código Civil “La obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados.”
Respecto a la falta de entrega de la licencia de primera ocupación en las ventas de inmuebles, la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012, sienta como doctrina jurisprudencial la de que la falta de entrega de la licencia de primera ocupación solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, correspondiendo a la vendedora probar lo contrario. Esta doctrina es recogida por otras sentencias del Tribunal Supremo posteriores como las de 12 de febrero de 2013, 10 de junio de 2013 o 11 de junio de 2013.
Otra cuestión dudosa ha sido el alcance del deber del vendedor de garantizar, mediante aval bancario o seguro, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, así como los demás deberes impuestos al vendedor por la Ley 57/1968, de 27 de julio. En los últimos tiempos se ha producido una evolución jurisprudencial a favor del carácter esencial de estas obligaciones impuestas por la Ley 57/1968. La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2013, recogiendo la doctrina de las anteriores sentencias del mismo Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 y 10 de diciembre de 2012, reafirma el carácter esencial de estas obligaciones, distinguiendo no obstante los efectos del incumplimiento de las mismas, según la fase del iter contractual en la se produzca la reclamación. Durante la fase de construcción se considera esencial, de modo que la falta de aval o seguro legitimaría al comprador para no pagar el precio anticipado, pero una terminada la construcción, esta obligación pierde su relevancia.
Según el artículo 1469 Código Civil: “La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.”
Según el artículo 1470 Código Civil: “Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.”
La Jurisprudencia ha declarado que el régimen de los artículos 1469 y 1470 se refiere a la cabida y no a la edificabilidad, no siendo aplicables por analogía o extensivamente al exceso o defecto en el volumen edificable de la cosa, rechazando el argumento de la aplicación de la norma según la realidad social actual –así, Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2009 con cita de la de 31 de octubre de 1992-.
Según el artículo 1471 Código Civil: “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.”
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2002 en el caso de venta sobre plano a favor de un consumidor declara que, al no expresarse si la superficie vendida era construida o útil, la duda debe interpretarse en contra del vendedor-empresario, que redactó el contrato, considerando que la indicada era superficie útil, y que un defecto del veinte por ciento de la superficie indicada en el contrato implica la entrega de cosa distinta a la pactada, no considerando de aplicación la regla de la venta de cuerpo cierto del 1471 a las ventas sobre plano.
Según el artículo 1472: “Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega.”
En cuanto a la obligación de saneamiento según el artículo 1474 Código Civil:
En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador:
1. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere”.
La evicción:
Según el artículo 1475 Código Civil: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.”
La evicción procede también en las ventas que realicen los entes públicos y en las ventas judiciales, como ha admitido la Jurisprudencia. Según García Cantero, en caso de venta judicial, la responsabilidad por la evicción corresponde a los acreedores que hayan percibido el precio del remate y no al deudor que ocupa una posición meramente pasiva.
La evicción es un elemento natural del contrato de compraventa, aunque se admite el pacto, incluso el que la excluya, lo que aproximaría dicho contrato a la categoría de los aleatorios.
No obstante, es dudoso que en ventas de empresarios a favor de consumidores pueda excluirse la responsabilidad por evicción del vendedor, pues podría considerarse incluida la cláusula dentro de la lista negra de cláusulas abusivas, como renuncia a los derechos legales del consumidor en caso de incumplimiento del empresario (artículos 86 apartados 1 y 5, y artículo 87.1 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios).
Según el artículo 1476 Código Civil: “Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.”
Según el artículo 1477 Código Civil: “Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.”
Efectos de la evicción:
Según el artículo 1478 Código Civil:
“Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.”
La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2013 declara que cuando la cosa de la que el comprador se ve privado haya sido vendida por varios condóminos, la responsabilidad que impone el artículo 1478 será mancomunada entre ellos, en proporción a su cuota de propiedad en la cosa vendida.
Según García Cantero, podrá pactarse que la responsabilidad del vendedor alcance al lucrum cesans, que, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1962, no está comprendida naturalmente en el artículo 1478.
Evicción parcial:
Según el artículo 1479:
“Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.
Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.”
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2013, en este caso de que el comprador exija la rescisión del contrato, la devolución del precio debe de ser total.
No obstante, parece admisible que el comprador opte por exigir la devolución del precio correspondiente a la parte de la cosa de la que se ve privado, reteniendo el resto.
Requisitos para la evicción:
1.- Sentencia firme:
Según el artículo 1480:
“El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma.”
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1996 rechaza la evicción en caso de pérdida de la posesión por el comprador en virtud de un interdicto, por su carácter no definitivo.
Según Sceavola y Bonet, citados por García Cantero (Comentarios al Código Civil. Editorial Edersa), para que se entienda que la sentencia es firme deben haberse agotado por el comprador los recursos procesales. Por el contrario, para García Cantero, no puede exigirse al comprador que interponga recurso contra la sentencia de primera instancia, aunque no cabría el saneamiento si el comprador se hubiera avenido o allanado a la pérdida de la cosa. Según este autor, el caso de la expropiación forzosa no implica privación de la cosa, pues se abonará un justiprecio, aunque pudiera plantearse la evicción por la diferencia de precio entre lo que abonó el comprador y lo que recibió en la expropiación.
2.- Notificación al vendedor:
Según el artículo 1481 Código Civil: “El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.”
A pesar del tenor literal del 1481 Código Civil, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1966 considera que si resulta probado que el vendedor tuvo conocimiento de la demanda de evicción y colaboró efectivamente a la defensa del comprador, se cumple la finalidad de la norma y existirá responsabilidad por evicción.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2013, si el vendedor ya ha sido demandado en el procedimiento que dio lugar a la evicción, no es necesario que se cumpla el requisito de notificación de la demanda a instancia del comprador.
Se ha cuestionado si este requisito de la notificación al vendedor es aplicable a lo que se conoce como evicción invertida, esto es, al caso de que sea el comprador quien accione contra tercero reivindicando la cosa, ante una posible desestimación de la reivindicatoria. En contra de asimilarlo a la evicción, imponiendo, para el éxito de la posible posterior reclamación contra el vendedor, el requisito de la previa notificación, opina Borrell. Para García Cantero, es un caso dudoso. A favor se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1995.
Según el artículo 1482 Código Civil: “El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible.
La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados.
El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo.
Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.”
Según señala Gomá Salcedo (Instituciones de derecho civil común y foral. Editorial Bosch) este artículo ha quedado sustituido por el artículo 14 de la nueva Ley de Enjuiciamiento civil.
En cuanto a la posición que asume el vendedor, aunque alguna sentencia lo considera un codemandado (Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1920) en la doctrina es predominante la posición de considerarlo un coadyuvante a la defensa del demandado. No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1998 declara que, una vez que el citado de evicción acude al procedimiento, no puede asignársele el papel de simple coadyuvante, sino el de parte propiamente dicha.
La acción del comprador despojado contra el vendedor prescribe por el transcurso de quince años desde que pudo ser ejercitada, esto es, desde la firmeza de la sentencia por el que el comprador sufre la privación.
El caso de las cargas no declaradas.
Según el artículo 1483 Código Civil: “Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”
Es discutible que estemos ante un verdadero supuesto de evicción, a pesar de su encuadramiento sistemático dentro del capítulo que la regula, existiendo autores que prefieren asimilarlo a los vicios ocultos. En contra de considerarlo un supuesto de evicción ordinaria, García Cantero, quien lo considera un supuesto mixto entre evicción y vicios ocultos.
El precepto se refiere expresamente a “fincas”, lo que excluye su aplicación a bienes muebles, aunque alguna sentencia lo haya aplicado por analogía a los muebles sujetos a publicidad registral.
Para algunos autores (Bonet-Sceavola), solo los verdaderos derechos reales encajan en el supuesto de hecho del precepto. Otros autores, como Badenes, incluyen también los derechos de arrendamiento sujetos a leyes especiales. La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 2001 considera carga oculta la existencia de un consorcio forestal sobre la finca vendida (No obstante, Torralba Serrano cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 mayo de 1958, que lo limita a las cargas reales, excluyendo las personales).
La servidumbre o carga ha de ser no aparente. Si fuera aparente, afectaría al tercero.
Se han considerado excluidas del ámbito del precepto las limitaciones legales del dominio (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010), y también las cargas y afecciones urbanísticas (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006).
No obstante, en cuanto a estas últimas, debe tenerse en cuenta el artículo 19 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que impone la obligación al vendedor de expresar en el título de enajenación ciertas limitaciones urbanísticas (terrenos no susceptibles de edificación, edificaciones en situación de fuera de ordenación, limitaciones de viviendas protegidas, deberes y cargas derivadas de actuaciones de transformación urbanística), otorgando al comprador, en caso de incumplimiento de este deber por el vendedor, el derecho a rescindir el contrato en el plazo de cuatro años, con la indemnización que corresponda.
Para que sea de aplicación el artículo, es preciso que la carga no se haya mencionado en la escritura. Se entiende que la mención debe ser específica, sin que excluya la aplicación del precepto una referencia genérica a que la finca se adquiere con todas sus cargas y servidumbres.
Uno de los puntos más debatidos en la doctrina es la cuestión de si encaja en el supuesto de hecho del precepto una carga o gravamen que, no estando mencionado en la escritura, conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
La doctrina tradicional, seguida por la primera jurisprudencia, consideró que, si la carga o gravamen se hallaba inscrito en el Registro al tiempo de la venta, no podía el comprador invocar el artículo 1483 Código Civil. Se apartó de esta tesis Lacal, argumentando que la Ley Hipotecaria es una ley de terceros, que no deroga ínter partes los principios tradicionales del Derecho civil, postura que ha sido seguida por autores como Puig Brutau, De Ángel Yagüez o Albaladejo.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006 reconoce la existencia de dos líneas jurisprudenciales sobre esta cuestión: la que rechaza la acción del comprador frente a cargas inscritas, y la que, para suavizar el rigor de esta tesis, acude remedios alternativos, como la acción por error o dolo, o la acción ex stipulatu, por incumplimiento del deber contractualmente asumido de entregar la finca sin cargas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2009 reconoce al comprador la posibilidad de reclamar en evicción frente al comprador por a una carga inscrita en el Registro de la Propiedad (condición resolutoria) no mencionada en la escritura, afirmando, además, que la renuncia a la información registral no equivale a la renuncia al saneamiento por evicción.
Los vicios o defectos ocultos.
Según el Artículo 1484:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
Según declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005, debe distinguirse la acción por vicios ocultos, de la de incumplimiento por cosa distinta a la debida. En este último supuesto, el plazo para solicitar la resolución será el general de prescripción de 15 años.
Se entregará cosa distinta a la debida cuando el objeto sea inhábil para el uso al que se destina (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2003).
Según el artículo 1485:
“El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”
Cabe reiterar aquí las dudas sobre la validez del pacto que excluya la responsabilidad del vendedor-empresario frente al comprador-consumidor por los vicios de la cosa. Conforme al artículo 87.1 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, tendrá la consideración de cláusula abusiva la exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor y usuario por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del empresario, extendiéndose expresamente al caso de falta de conformidad.
Según el artículo 1486 Código Civil:
“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
Se recogen aquí dos acciones: la de rescisión o redhibitoria y la de rebaja del precio o quanti minoris.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2004, planteada con carácter principal la acción quanti minoris, no puede plantearse con carácter subsidiario la acción de anulabilidad por error, pues el ejercicio de la primera supone un acto propio que convalida el contrato.
Según el artículo 1487 del Código Civil:
“Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.”
Según el artículo 1488 Código Civil:
“Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.
Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.”
Según el artículo 1489:
“En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.”
Según el artículo 1480:
“Las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
Se admite en la Jurisprudencia la posibilidad de que las partes convengan en el contrato un plazo de garantía distinto que prevalecerá sobre el que prevé el Código Civil. Así lo declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 2002. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2000, se trata de un plazo de caducidad y civil y no procesal, que por lo tanto debe computarse de fecha a fecha y sin descontar los días inhábiles.
Existe una regulación especial en el Código Civil de los vicios ocultos en la venta de animales, en la que no entraremos por razón de tiempo.
Por último, cabe apuntar que el Texto Refundido de la Ley de defensa de los consumidores y usuarios (integrando el contenido de la antigua Ley 23/2003, de 10 de julio, de garantías en la venta de bienes de consumo) prevé la posibilidad de ejercicio de acciones de reparación y de sustitución del bien vendido, de rebaja de su precio y de resolución de la compraventa que sustituyen en el ámbito de la compraventa de bienes de consumo a las acciones redhibitoria y quanti minoris previstas en el Código Civil
Esta normativa es aplicable a las ventas hechas por el vendedor en el marco de su actividad profesional, siendo el comprador un consumidor, y que tengan por objeto bienes muebles corporales destinados al consumo privado. El vendedor responderá por la falta de conformidad del bien con lo expresado en el contrato, cuando tal falta de conformidad se pusiera de manifiesto en el plazo de dos años desde la entrega. Se presume que las faltas de conformidad que se pusieran de manifiesto en los seis meses siguientes a la entrega ya existían cuando la cosa se entregó. Las acciones derivadas de la falta de conformidad prescribirán a los tres años a contar desde la entrega del bien.
Francisco Mariño Pardo. Julio de 2013. Revisado septiembre 2014.