TEXTO
(...)
Resultando que por escritura pública otorgada en la ciudad de Monzón ante el Notario de la misma D. Antonio Ubeda Sarachaga, el 3 de Abril de 1918, doña Francisca, D. Angel, doña Delfina y D. Francisco Salazar Franca, vendieron a D. Antonio Anrosa Torres las tres fincas siguientes de su propiedad: un huerto con árboles frutales, cercado de tapias, situado en término de Monzón; una casa con corrales, sita en el mismo término, calle del Palomar, números 2 antiguo y 3 moderno, y otra casa con un horno de pan cocer, situada en la referida ciudad de Monzón, calle de Santo Domingo, estableciéndose en dicha escritura el derecho de retracto a favor de los vendedores si los mismos devolvían al comprador el precio alzado y en junto de la venta de 10.000 pesetas en el plazo de ocho años, a contar desde la fecha referida, quedando obligado el adquirente y sus sucesores legítimos, en tal caso, a otorgar en favor de los enajenantes la oportuna escritura de retroventa, debiendo advertir que la escritura de que se trata fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Monzón;
Resultando que D. Antonio Anrosa falleció el 7 de Septiembre de 1917 bajo testamento otorgado el 9 de Febrero de 1904 ante el Notario que fue de Monzón D. Anselmo Salamero, en el que instituyó heredera universal fiduciaria a su esposa doña Angela Dolader, que ésta otorgó escritura de manifestación y adjudicación de bienes el 21 de Febrero de 1919 ante el Notario de Monzón D. Antonio Ubeda, entre cuyos bienes se describieron la mitad proindiviso de los inmuebles a que se refiere el anterior Resultando, como pertenecientes a dicho causante, con el carácter de gananciales que al mismo correspondieron en la sociedad conyugal disuelta, perteneciendo, por tanto, la otra mitad a su citada viuda por el mismo concepto, y que como consecuencia de lo expuesto dichos bienes quedaron adjudicados en su mitad indivisa a la expresada doña Angela Dolade y en otra mitad también a la misma en usufructo por su derecho de viuda sobre los bienes de su esposo, y en propiedad con el carácter de heredera fiduciaria del mismo, según lo dispuesto en el mencionado testamento;
Resultando que en 28 de Diciembre de 1921, doña Angela Dolader, haciendo uso de las facultades fiduciarias que le confirió su esposo, otorgó escritura de adjudicación de bienes ante el Notario de Monzón D. Antonio Ubeda, a favor de su hijo legítimo don Jerónimo Anrosa Dolader, reservándose el usufructo vitalicio de los bienes adjudicados, que lo fueron los tres inmuebles referidos en el primer Resultando en su mitad indivisa, reconociendo expresamente la existencia del derecho de retracto a favor de los señores ya mencionados;
Resultando que en la misma fecha referida doña Angela Dolader y su hijo D. Jerónimo, en unión de los dueños del derecho de retracto segregaron y vendieron de las fincas de referencia una pequeña porción por la cantidad alzada de 1.000 pesetas;
Resultando que el citado derecho de retracto que mediante la primitiva escritura de venta pertenecía por iguales partes a los cuatro hermanos D. Angel, doña Francisca, doña Delfina y D. Francisco Salazar Franca, corresponde en la actualidad en una cuarta parte proindiviso a cada uno de los citados D. Francisco y doña Delfina, y en una mitad a D. Angel, en cuanto éste agregó a su primitivo derecho de una cuarta parte la perteneciente a su hermana doña Francisca Salazar Franca, por compra que hizo a la misma por escritura de 10 de Junio de 1918, otorgada ante el repetido Notario señor Ubeda;
Resultando que fallecido D. Jerónimo Anrosa Dolader el 6 de Agosto de 1923, sin haber otorgado testamento, se tramitó el oportuno expediente de declaración de herederos abintestato en el Juzgado de primera instancia de Barbastro, aprobado por auto de 25 de Abril de 1924, a favor de su única hija legítima póstuma la menor doña María Isabel Anrosa Ubeda, la cual, por tal concepto, adquirió, entre otros bienes, la mitad indivisa del dominio revocable de los inmuebles, objeto de este recurso, en la misma proporción y forma que pertenecían a su padre;
Resultando que D. Angel, doña Delfina y D. Francisco Salazar Franca, el primero también como adquirente del derecho que correspondía a su hermana doña Francisca, ejercitaron su legítimo y vigente derecho de retracto sobre las tres fincas que habían vendido a D. Antonio Anrosa y Torres, según se dijo en el primer Resultando, y en su consecuencia éstos y doña Angela Dolader y Nogueras, como dueña de la mitad proindiviso de dichas fincas y usufructuaria de la otra mitad, y doña Carmen Ubeda Nogués, como madre y representante legal de su hija menor doña María Isabel Anrosa Ubeda, nuda propietaria de la mitad expresada, otorgaron el día 3 de Septiembre de 1925 la oportuna escritura de retroventa ante el Notario de Monzón D. Vicente Jaén Gallego;
«No admitida la inscripción del precedente documento por observarse los siguientes defectos: primero, en cuanto a la mitad indivisa de fincas que retrovende doña Carmen Ubeda Nogués en nombre de su hija, menor de edad, impúber, según se deduce del documento, doña María Isabel Anrosa Ubeda, por no constar que para la retroventa se haya obtenido la autorización judicial que exigen los artículos 164 del Código civil y 231 (del Reglamento hipotecario, y segundo: en cuanto a la otra mitad indivisa de fincas que retrovende doña Angela Dolader Nogués, por no hallarse inscrita a su nombre, como resultado de la liquidación de la sociedad conyugal y subsiguiente adjudicación, pues si bien la otra mitad se halla inscrita a favor de su nieta, la doña María Isabel Anrosa, la que enajena doña Angela Dolader aún se halla registrada a nombre de su finado esposo, quien compró la totalidad de tales fincas, con pacto de retro, durante su matrimonio con dicha señora, y pareciendo insubsanable el primero de los defectos observados no sería procedente la anotación preventiva, aunque se solicitase";
Considerando que el pacto de retroventa, en cuya virtud, quien tiene urgente necesidad de metálico vende las cosas de su propiedad por un precio equitativo, sin perder irremisiblemente la esperanza de readquirir lo vendido, aparece en el artículo 1.506 de nuestro Código civil como una verdadera causa de resolución, de suerte que al ejercitar su derecho el primitivo vendedor dentro del plazo señalado no perfecciona su nuevo contrato de compra con transferencia completa de propiedad, sino que provoca el desenvolvimiento de una condición establecida en el contrato primitivo y coloca las relaciones patrimoniales en el mismo estado en que se hallaban cuando dicha enajenación se llevó a efecto;
Considerando que por estas razones los autores han negado al nuevo acto el nombre de recomprarreventa o rescate y aun la categoría de contrato para reputarlo distractus o resolución de la venta efectuada, sin necesidad de nueva tradición, como si el vendedor no hubiese transferido nunca la propiedad de la cosa, y tal concepto jurídico se halla exactamente incorporado a la denominación retracto, cuya etimología indica que mediante un acto material el antiguo vendedor vuelve a tomar posesión de la cosa (rursus ad se eam trahit);
Considerando que para modelar esta figura en la técnica civil moderna se ha dicho por eminentes jurisconsultos que el primitivo comprador se ha obligado directamente en la cláusula del anterior contrato a devolver la cosa adquirida, sin necesidad de nueva declaración de transferencia; por otros, que el primitivo vendedor acepta al retraer la oferta todavía vigente que de un modo implícito le había hecho el primer comprador; por algunos, que la condición resolutoria potestativa se cumple con la entrega de las cantidades correspondientes, y, en fin, hasta se ha llegado a asegurar que el ejercicio del retracto equivale a un negocio jurídico unilateral por el que se acredita al primer vendedor como comprador y viceversa se transforma en vendedor al que era comprador en virtud de los poderes contenidos en el contrato primitivo;
Considerando que en el fondo de estas sutiles construcciones yacen dos ideas fundamentales sobre el ejercicio del pacto de retroventa: primera, que la voluntad del antiguo vendedor, unida al reembolso del precio de la venta con los gastos hechos, pagos legítimos e indemnizaciones debidas, decide sobre la readquisición de la cosa vendida, si se manifiesta en tiempo oportuno, y segunda, que las declaraciones de la persona contra quien se ejercita el retro son, en cierto modo, accesorias, y no implican una transferencia hipotecaria, sino que acreditan el recibo de cantidades por persona autorizada para realizar cobros en nombre del primer comprador o de su causahabiente;
Considerando que la consecuencia inmediata de la anterior discusión es que desde el momento en que doña Carmen Ubeda Nogués, madre con potestad paterna, está autorizada para recibir cantidades debidas a su hija doña María Isabel Anrosa por la mitad de las fincas, como si se tratara de un precio aplazado, dando carta de pago válida y eficaz, carece de base la afirmación hecha en primer término por la nota recurrida y ha de declararse en este particular bien extendida la escritura autorizada por el Notario recurrente;
nsiderando que D. Antonio Anrosa Torres, a cuyo nombre aparece extendida la inscripción de compraventa con pacto de retro, ha instituído heredera universal fiduciaria a su esposa doña Angela Dolader, y que, tanto por este concepto como por tratarse de fincas pertenecientes a la sociedad de gananciales y haberse otorgado escritura de manifestación y adjudicación de bienes entre los cuales se describe y atribuye a la misma señora la mitad proindivisa de los inmuebles objeto del retracto, resultan evidentes las facultades que ésta tiene de recibir en pago de su porción las cantidades correspondientes, y únicamente cabe discutir si se necesita la inscripción previa a favor de la nombrada doña Angeles como requisito indispensable para inscribir la escritura de retroventa;
Considerando que si bien conforme a la repetida doctrina de este Centro los actos de extinción hipotecaria no necesitan estar apoyados en asientos de vida instantánea, siendo suficiente a los indicados efectos la justificación del tracto sucesivo y de la preexistencia del derecho en el patrimonio, tal doctrina es aplicable cuando el otorgante obra en nombre del titular y en el concepto de causahabiente del mismo, pero no en el supuesto de haberse practicado una adjudicación como la otorgada en 21 de Enero de 1919 por la heredera universal, y obrar en nombre propio, como dice la escritura calificada, por lo que se refiere a una de las mitades,
FALLO