Notario

Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 24 Abr. 1998

Texto

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Javier Calvo Gómez, en nombre de D. Manuel García San Honorio y D.ª Isabel Blanco Tejedor, contra la negativa de D. Andrés Vega Cuéllar, Registrador de la Propiedad de Torrelavega núm. 1, a inscribir un auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I D. Manuel Gascón San Honorio y su esposa D.ª Isabel Blanco Tejedor promovieron expediente de dominio, seguido en el JPI núm. 3 de los de Torrelavega con el núm. 4/1992 al objeto de hacer constar en el Registro de la Propiedad la inmatriculación de una parcela de terreno sita en el Ayuntamiento de Suances al sitio. Las Cuarcas, que fue concedido a D. Manuel Gascón González para construir vivienda, en virtud de Acuerdo Plenario del Ayuntamiento referido, de 17 de abril de 1993, el cual construye un edificio que consta de planta baja y piso alto, destinados a vivienda, para cuyo servicio existe un portal para la primera planta y una escalera exterior para la alta, constituyendo una finca que tiene los mismos linderos que el solar. Dicho edificio se constituyó en régimen de propiedad horizontal y se compone de la finca uno que está constituida por la planta baja y la finca 2, constituida por la planta alta. Los cónyuges D. Manuel Gascón San Honorio y D.ª Isabel Blanco Tejedor adquieren la finca núm. 2 y la número uno es en la actualidad de D. Angel y D.ª María Angeles Rumoroso García. Solicitada la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad de Torrelavega fue denegada por no considerarse los títulos notariales y la certificación municipal suficientes. El JPI, núm. 3 de Torrelavega dictó auto con fecha ocho de febrero de 1993 ordenando la inscripción solicitada.

II Presentado el testimonio del anterior auto en el Registro de la Propiedad de Torrelavega núm. 1, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento, junto con mandamiento librado el 31 de marzo de este año por D.ª María Tránsito Salazar Bordel, juez del JPI núm. 3 de esta Ciudad, a las nueve horas cinco minutos del día 20 de los corrientes, según resulta del asiento núm. 1.235 del tomo 49 Diario, se observan en el mismo los siguientes defectos: 1.º No consta la firmeza del Auto; 2.º No ser el expediente de dominio el título hábil para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal; 3.º Haberse promovido el expediente por quienes no son dueños de la totalidad de la finca que se trata de inmatricular, sin que hayan intervenido, ni siquiera conste que hayan sido citados, como preceptúa el art. 278 RH, los cotitulares de la finca, cuya intervención si no es necesaria para inmatricular la finca matriz, sí lo sería para constituirla en régimen de propiedad horizontal; 4.º Ordenarse sólo la inscripción de uno de los elementos privativos de la propiedad horizontal, con la cual la titularidad de la finca inmatriculada y dividida horizontalmente queda incompleta; 5.º Tampoco consta la citación a D. Manuel Gascón González, persona de quien proceden los bienes o sus causahabientes, según la regla 3.ª del art. 201 LH y 279 de su Reglamento. De los defectos reseñados los núms. 2.º, 3.º, 4.º y 5.º tienen el carácter de insubsanables, por lo que no se ha extendido anotación preventiva de suspensión, que, por otra parte, tampoco ha sido solicitada. Contra la anterior nota cabe interponer, de acuerdo con el art. 113 RH, recurso gubernativo ante el Presidente del TSJ Cantabria en el plazo de cuatro meses, a contar desde la fecha. Torrelavega, 22 de julio de 1993. El Registrador, Andrés Vega Cuéllar».

III El Procurador de los Tribunales D. Javier Calvo Gómez, en nombre de D. Manuel García San Honorio y D.ª Isabel Blanco Tejedor, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que el señor Registrador en algunos puntos de su nota de calificación, ha obrado con un formalismo extremado, impropio de las exigencias que encierran los principios de seguridad y tutela jurídica. Que la firmeza del auto viene acreditada en el testimonio que se acompaña. Que los cotitulares de la finca fueron nombrados en el escrito de incoación del expediente y citados por el Juzgado y publicados los edictos, así como también a los colindantes, por lo que queda sin efecto posible lo manifestado al respecto en el ap. 3) de la nota que se recurre. Que, del mismo modo, se ha acreditado en el expediente el fallecimiento de D. Manuel Gascón González, por lo que no puede ser citado, y también queda acreditado que la transferencia de la propiedad de dicho señor a los señores Gascón San Honorio y señora Blanco Tejedor tiene su causa en escritura pública de compraventa, por lo que los posibles causahabientes del difunto carecen de todo derecho sobre la finca. 2. Que pueden tener más relevancia material o de fondo otros argumentos que constan en la nota, relativos a la naturaleza de la propiedad horizontal (ap. segundo de la nota) y, en relación a ello, haberse promovido el expediente por quienes no son dueños de la totalidad de la finca (ap. tercero), pudiéndose inscribir solamente uno de los elementos privativos de la propiedad horizontal, con lo que queda incorrectamente inmatriculada. Que lo que se ha pretendido a través del expediente de dominio es salvar defectos en la titulación que de no existir hubieran hecho ocioso el propio expediente, pues sería verdaderamente paradójico que frente a una propiedad horizontal ya constituida plenamente, el derecho sobre un elementos privativo no pudiera ser inscrito por la pasividad del dueño del otro elemento privativo; y también resulta la paradoja en su contrario, pues nadie puede obligar a inscribir a otro su dominio en el Registro de la Propiedad. 3. Que hay que tener en cuenta una consideración genérica sobre la naturaleza del Expediente de Dominio, conforme a los arts. 201 núm. 6, LH y 283 RH, a la doctrina y la resolución de 25 de mayo de 1948.

IV El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que, con carácter previo y respecto al excesivo formulismo de este Registrador, cabe la duda de si lo que se ha querido decir es que para contribuir a la seguridad y tutela jurídica lo procedente hubiera sido olvidarse de lo dispuesto en los arts. 201.3 y 6 LH, 283, 278 y 279 de su Reglamento, 384.2 y 2.182 LEC, en contra del criterio de la resolución de 21 de junio de 1991. Que con relación a los defectos que constan en la nota de calificación: 1.º En lo referente al primer defecto, hay que decir que en el testimonio del auto presentado en el Registro no aparece por ningún lado la firmeza del mismo. 2.º Respecto al segundo defecto procede hacer las siguientes consideraciones: a) Que en materia de propiedad horizontal, y tanto respecto a los titulares como a los terceros, el Registro no será tan sólo el folio abierto a cada piso o local, sino éste como rama independiente del edificio, más la inscripción principal del tronco comunitario en que consta el régimen de propiedad horizontal, su contenido y sus circunstancias jurídicas de trascendencia real. Así, la Exposición de motivos LPH, refiriéndose al párr. 5 del art. 8 LH, introducido por ella. Por tanto, no resulta posible, como se pretende en el auto, la inscripción de uno de los elementos independientes de la propiedad horizontal, sin que conste previamente inscrito en la inscripción principal del edificio la constitución de un régimen y su estatuto jurídico; b) Que respecto al inicio del historial jurídico de cada finca en el folio correspondiente, hay que estar a lo que dice el art. 7 LH. En lo que respecta el expediente de dominio como medio de inmatriculación no cabe la menor duda que ha de referirse a fincas, de tal forma que no puede constituir su objeto cualquier otra figura jurídica que no se de pleno dominio y por tanto, el expediente de dominio con finalidad inmatriculadora no parece título hábil para constituir una finca El régimen de propiedad horizontal; c) Que, por otra parte, el expediente de dominio constituye una de las manifestaciones de la llamada «titulación supletoria». Que hay dos cosas que deben quedar claras. 1. Que el expediente de dominio no debe servir para «salvar defectos de la titulación», cuando ésta existe, sino que lo procedente es subsanarla voluntariamente o a través del procedimiento ordinario; 2. Que al expediente de dominio, por su señalado carácter de titulación supletoria, no debe acudirse cuando existe titulación y ésta es inscribible; d) Que el objeto del expediente de dominio no es la existencia del derecho, sino la de su adquisición. Que lo único que podría, en el caso que nos ocupa, ser objeto de inmatriculación sería la adquisición por título de compra-venta del elemento independiente número dos, cuya inscripción se ordena de forma exclusiva en el auto. Que los demás actos anteriores no pueden ser inscritos. Que como resultado, se tendrá la inscripción por compra de un elemento independiente de finca constituida en régimen de propiedad horizontal, sin que conste inscrita ésta en su conjunto, como preceptúa el art. 5 de la vigente LPH, ni conste tampoco inscrito el edificio sobre el que se constituye tal régimen, ni el solar o superficie del terreno sobre el que se asienta. 3.º Que el tercer punto de la nota hay que señalar que la citación del o de los cotitulares es necesaria, según ha quedado señalado por el art. 278 RH, cosa que en el expediente de dominio no consta, pues solamente consta que se citara a los propietarios de las fincas colindantes. 4.º Que en cuanto al defecto cuarto, hay que decir es necesario inscribir previamente la finca a favor de quien constaba, ya el régimen de propiedad horizontal y decir que nadie puede obligar a otro a inscribir su domicilio en el Registro de la Propiedad es desconocer lo que disponen los arts. 140.4 y 312.4 RH. 5.º Que en cuanto al defecto quinto hay que actuar conforme a lo establecido en la regla 3 del art. 201 LH, precisando el art. 279 la forma de proceder respecto a los causahabientes de la persona de quien procedan los bienes.

V La Ilma. Sra. juez del JPI e Instrucción núm. 3 de los de Torrelavega, informó sobre la tramitación del expediente de dominio núm. 4/1992.

VI El Presidente del TSJ Torrelavega revocó la nota del Registrador fundándose en que en el expediente de dominio no se pretende crear una propiedad horizontal, dado que ya estaba constituida; en que la inscripción de auto no significa perjuicios para nadie, y que el propietario del otro piso y cotitular de los elementos comunes, siempre podrá invocar el correspondiente juicio declarativo de considerarse perjudicado (art. 284 RH) y en otros argumentos ya expuestos por el recurrente.

VII El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1.º Que el citado auto no precisa lo que debe inscribirse; 2.º Que el mismo, contradice el art. 283 RH y las alegaciones del recurrente en lo referente a la citación de los herederos. 3.º Que si el expediente de domicilio no pretende crear una propiedad horizontal ya constituida en la propia escritura, cabe preguntar que para qué se ha utilizado el expediente de domicilio. Que en este caso, debió procederse a rectificar el título de adjudicación del solar, si ello fuere posible, o promover el expediente de dominio para inmatricularlo, promovido por los herederos de D. Manuel Gascón González y los de su esposa, en su caso, o por los titulares de las viviendas, para después proceder a la inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva división horizontal y posteriormente la de compraventa.

Fundamentos de Derecho

Vistos los arts. 5 LPH, 18, 199, 201, reglas 3.ª, 5.ª y 6.ª LH; 117, 278, 283 y 377 de RH y Resoluciones de 24 de marzo de 1983 y 30 de octubre de 1984.

1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio tramitado al efecto en el que, tras declararse la existencia de una parcela de terreno debidamente identificada y que sobre ella se construyó (por persona distinta del promotor del expediente) un edificio de dos plantas, posteriormente dividido en régimen de propiedad horizontal con dos elementos privativos (de los que se reseña su descripción y cuota en el conjunto), se dispone que uno de ellos, el piso alto, corresponde a los promotores, y, por tanto, ordena se inscriba a su nombre. El único documento tenido a la vista por el Registrador al tiempo de la calificación, fue el testimonio judicial de dicho auto, por lo que, de conformidad con el art. 117 RH, no podrá tomarse en consideración datos resultantes del íntegro expediente tramitado, que ha sido aportado por el recurrente junto a su escrito de interposición.
2. El primero de los defectos opuestos por el Registrador a la inscripción del testimonio del auto recaído en el expediente de dominio para inmatricular la finca de que se trata, consiste en que no consta la firmeza del citado auto. Efectivamente, ha de ser confirmado tal defecto por cuanto que el art. 283 RH, en desarrollo de lo establecido por el art. 201, regla 6.ª LH, claramente dispone que es necesario para la inscripción del expediente de dominio «presentar en el Registro testimonio judicial bastante en que conste ser firme el auto, que se insertará literalmente».
3. El segundo de los defectos de la nota que se recurre rechaza la inscripción por estimar que no es el expediente de dominio el título hábil para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal. Tal y como ha sido formulado dicho defecto en la nota no puede ser confirmado, por cuanto que el auto no constituye ese régimen, sino que se limita a declarar que estaba constituido y, por otra parte, como tiene declarado este Centro Directivo, no es obstáculo para que el auto declare justificado el dominio el que resulte que éste no pertenezca a una sola persona sino a varias, sea en condominio ordinario (cfr. art. 278 RH), sea en cualquier otro tipo de cotitularidad, incluido, por tanto, también el supuesto de pertenencia en régimen de propiedad horizontal.
4. En cuanto a los defectos tercero y cuarto que por su contenido pueden ser analizados conjuntamente, ha de señalarse que una vez admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio (cfr. arts. 278 y 377 RH, Resoluciones de 24 de marzo de 1983 y 30 de octubre de 1984) ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (art. 5 LPH); sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, así en su pertenencia como en su íntegro contenido pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente la citación de todos los cotitulares del inmueble común (cfr. arts. 278 RH, y 201, regla 3.ª, LH), y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor (cfr. arts. 199, 201 regla 5.ª LH). Señalar por lo demás, que, si bien es obligatoria en el expediente de dominio la citación de la persona de quién provengan los bienes o la de sus causahabientes y, en su caso, la de los restantes cotitulares del inmueble, tal como señala el Registrador en los puntos 3.º y 4.º de su nota, la observancia de tales requisitos en el expediente seguido no son defectos que pueda invocar el Registrador, pues tratándose de documentos judiciales su calificación no se extiende a los trámites esenciales del procedimiento, só lo cuando éstos se configuran como garantías establecidas en favor de derechos inscritos que pueden verse afectados por el resultado de ese procedimiento, lo que tratándose de expedientes de dominio para inmatriculación de fincas, obviamente no puede invocarse (cfr. arts. 18 LHs y 100 de su RH).

FALLO

FALLO

Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente la apelación interpuesta confirmando el auto recurrido.

Madrid, 24 de abril de 1998. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha. Excmo. Sr. Presidente del TSJ Cantabria.